東京摩天楼 | タワーマンション探訪ブログ

子育て世帯のタワーマンション探訪記

建ぺい率と容積率とは?

モデルルーム見学に何度か足を運んでいるうちに、「建ぺい率」「容積率」という単語を営業さんから何度か耳にしました。

例えば「隣接地から容積率の譲渡をしてもらったおかげで、当初予定より戸数を増やせたため価格を抑えられた」みたいな感じです。

たしか、プライムパークス品川シーサイドのザ・レジデンスのモデルルーム見学の時にその様な事を言ってたかと思います。

実際に例えばタワーマンション(ドゥトゥール)の物件概要を見ると以下のような記載があります。

建ぺい率:60%(耐火建築物の緩和適用による割増あり)60%(耐火建築物および角地緩和適用による割増あり) 容積率:400%(再開発等促進区内の制限の緩和適用による割増あり)

なんとなく、「建物を建てる時には大きさに関する制限があって、権利自体を売ることが出来る」くらいに思ってはいたのですが、改めて調べてみました。

建ぺい率とは?

建ぺい率は「敷地面積に対する建物面積の割合」です。

要は敷地の内どれだけ建物が占めてるか?ということですね。

建ぺい率の計算方法は「建物面積 ÷ 敷地面積 × 100」となります。

例えば100㎡の敷地に60㎡の建物を建てると、60 ÷ 100 × 100で建ぺい率は60%という事になります。

タワーマンションは贅沢な敷地の取り方をしてる事が多いので、建ぺい率は低めな傾向にありそうです。

パークタワー晴海なんかは低そうだなぁと思って調べてみたんですが、残念ながら公式サイトには見当たりませんでした。

いずれにせよ建ぺい率が低い建物は、隣接建物との距離が生まれる傾向にあると思うので、ゆとりのある感じになりそうですね。

建ぺい率の上限

建ぺい率には建築基準法(第五十三条)で定められた上限があります。

全ての建物が建ぺい率100%で建物を建ててしまうと、隣接する建物と完全に接地してまうので当然と言えば当然でしょうか。

例えば隣接建物と隙間のない建物間ばかりだと、火事が起きた際に容易に火がまわってしまうであろうことは想像に難くないですし、窓すら作る事ができなくなってしまいます。

上限は用途地域ごとに値が変わります

用途 上限
第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
工業専用地域内の建築物
30% 40% 50% 60%
第1種住居地域
第2種住居地域
準住居地域
準工業地域
50% 60% 80%
近隣商業地域 60% 80%
商業地域 80%
工業地域 50% 60%
用途地域の指定のない区域 30% 40% 50% 60% 70%

※ 上限は各数値のうち、都市計画で定められた値が適用される

さらに商業地域以外は 防火地域内の耐火建築物であれば+10% 角地であればどのような場合も+10%

建ぺい率の上限が緩和されます。

そういえばシティタワー金町があるエリアは工業地域なので、他に大きな建物は建てにくいという話をしていましたね。

確かに第1種住居地域、第2種住居地域であれば80%が上限になる可能性もあるので、さらに建物面積も広くできそうです。

湾岸エリアも倉庫や工場が多かった事を考えれば、工業地域とされているところが多そうです。

ドゥトゥールの建ぺい率が60%であることも用途が工業地域だからかな?といった想像もつきますね。

売る側としてはなるべく上限いっぱいに建てて戸数を増やし、より儲けを出したいというのは当然の考えでしょう。

容積率とは?

容積率は「敷地面積に対する建物の延床面積の割合」です。

建ぺい率とは違い。2階,3階…など、建物全ての面積を足した値が、敷地面積の何%になるか?という事ですね。

容積率の計算方法は「延床面積 ÷ 敷地面積 × 100」となります。

例えば敷地面積100㎡の場所に1〜10階全て50㎡の建物を建てたとすると (50 x 10) ÷ 100 × 100 = 500 なので、容積率は500%となります。

タワーマンションは階数が多くなるので、もちろん容積率も高くなる傾向にありそうと言えそうです。

ドゥトゥールを見ると容積率は400%です。建ぺい率が60%で有ることも考えると、1、2階の低層階だけ少し広めに60%強を専有していて、残りの340%はマンション部分と考えられます。

実際に見に行った事がある人はわかると思いますが、低層階は両棟共通のエントランス+スカイデッキになっていて、実際に建物がある部分は一部だけなので納得はいくと思います。

そう考えると1階辺りにかけられる面積は大体360 / 50 で7%強ほど、という事になりますね。

容積率の上限

容積率も建ぺい率と同様に建築基準法 第五十二条で定められた上限があります。

容積率の上限は建ぺい率の上限より少し複雑で、都市計画による「指定容積率」と「前面道路による制限」のうち、どちらか厳しい方の制限に従います。

指定容積率による上限

用途 指定容積率による上限
第1種低層住居専用地域
第2種低層住居専用地域
50% 60% 80% 100% 150% 200%
第1種中高層住居専用地域
第2種中高層住居専用地域
第1種住居地域
第2種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
準工業地域
100% 150% 200% 300% 400% 500%
商業地域 200% 300% 400% 500% 600% 700%・800% 900% 1000% 1100% 1200% 1400%
工業地域
工業専用地域
100% 150% 200% 300% 400%
高層住居誘導地区内の建築物 (住居部分の床面積が延床面積の3分の2以上のもの) 都市計画で定められた数値からその1.5倍以下で、都市計画で定める割合
用途地域の指定のない区域 50% 80% 100% 200% 300% 400%

※ 上限は各数値のうち、都市計画で定められた値が適用される

タワマンが建っている地域は高層住居誘導地区内の建築物 なのかな?と思って調べてみたのですが、一概にそういうわけではないようですね。

もちろん高層住居誘導地区自体は「郊外居住者を都心へ呼び戻し、職住近接の利便性が高い街を作る事を目的」なのですが、現在は日本でも2ヶ所しかないようです。

具体的には以下の二つです。

  • 江東区東雲一丁目(東雲キャナルコート)
  • 港区芝浦四丁目(芝浦アイランド)

芝浦アイランドは何度か行ったことがあるんですが、東雲の方はないですね。

東雲は地図で見る限り、タワーマンションが8棟建っています。

一度行ってみたいですね。

前面道路による上限

| 用途 | 前面道路による上限 | | 第1種低層住居専用地域
第2種低層住居専用地域 | 前面道路の幅員 (m) × 0.4 × 100 | | 第1種中高層住居専用地域
第2種中高層住居専用地域
第1種住居地域
第2種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
準工業地域 | 前面道路の幅員 (m) × 0.4 × 100 (指定地域 0.6) | | 商業地域
工業地域
工業専用地域
用途地域の指定のない区域 | 前面道路の幅員 (m) × 0.6 × 100 (指定地域 0.4 または 0.8) |

※ 2つ以上の道路に面している場合は最も幅員の広いものが適用される

例えば第1種低層住居専用地域で幅員5mの道路に接している場合は 5 × 0.4 × 100 = 200 (%) の容積率となります。

タワーマンションの場合は付近一帯の総合再開発の場合が多いので、面している道路も幅員が大きい印象です。

道路が狭くて制限にあたるというケースは少なそうですね。

空中権の譲渡による容積率の増加

空中権というのは「未利用の容積率を移転する権利」の事です。

タワーマンションは階数が増えるので当然、容積率は大きくなります。

そこで、階数を増やしより多くの部屋を作るために、近隣の土地から空中権を譲渡してもらうことで容積率の上限をさらに上げている事があるようです。

再開発のためにそもそも容積率が緩和されているケースもあるようですが、タワーマンションに限らず大規模マンション開発では空中権の売買が行われる事があるようですね。

当然ながら売った側はその分、大きな建物を建てる事ができない、ということになります。

まとめ

  • 建ぺい率は敷地面積に占める建物面積の割合
  • 容積率は敷地面積に対する延床面積の割合
  • 建ぺい率、容積率ともに建築基準法で上限がある
  • 用途地域によって上限は変動する
  • 容積率は空中権の譲渡によって売り買いすることが出来る

と行った事がわかりました。

特に再開発地域のマンションを買う際には用途地域は見たほうが良さそうですね。

そうすることである程度は将来的にどんな建物が立ちそうなのか?や、視界を遮る大きな建物が出来そうか?と行った事を予想することが出来るかもしれません。