東京摩天楼 | タワーマンション探訪ブログ

子育て世帯のタワーマンション探訪記

新築マンション購入の流れ。モデルルーム見学から入居まで。

今回は新築マンションを購入する場合の流れについて、まとめてみたいと思います。

私自身、ぼちぼちモデルルームに足を運ぶ様にはなりましたが、そこまで購入を急いでいるわけではありません。

このサイトを見に来ている、あなたも

「買おうかなと思って入るけど、今すぐにというわけではない」

といった感じじゃないでしょうか?

私も同じでまだまだ時間をかけて多くの物件を見てまわれば良いかな?と思ってます。

まあ単純に自分が住んだ時の事を想像しながら、モデルルーム見学するのはやっぱり楽しいので、普通にもっと色々見てみたいというのもありますしね。

とはいえ、息子が小学校に上がったり、35年でローンを組むことを考えると、遅くとも向こう2、3年がタイミングかな?とは思っています。

となると時間があるのに、いざ「このマンションだ!」っと思った時、「で、どうしたら良いんだっけ?」となるのは流石にちょっとお粗末過ぎると思いませんか?

私は不動産購入そのものが初めてですし、とうぜん大きな買い物でもあるので、マンション購入、さらには将来の売却を見据えた色々な知識をしっかり身に付けておくべきだなと、改めてここ最近かなり感じるようになりました。

という事で、まずは購入に関するイメージを膨らませるために、「新築マンション購入の流れ」を調べてみたというわけです。

中古マンション購入のケースなんかだと、また違ってくるんでしょうけど、まずは新築ですね。

というわけで、新築マンション購入の流れをざっくり流れを見ていきたいと思います。

実際の所はここに書いてあるケースと順番が前後する場合もあると思います。

しかし、まずは世間一般に言われるような、スタンダードな例と思われるケースをまとめてみました。

あわせてもっと詳しく調べた方が良さそうな点や、特に注意が必要そうな点に関しては、少し詳し目に言及しています。

新築マンション購入までの大まかな流れ

ざっくり図にまとめると、こんな感じです。

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順番に見ていきましょう。

モデルルーム見学

新築マンションはまだ建築中の段階から販売を始めるケースが多いです(青田売り なんて呼び方をするらしいです)

さすがに現物を見ないまま何千万円という買い物をするのは怖すぎますよね?

なので、新築マンション販売の場合、実際に完成したときの間取りや内装を模したモデルルームを用意しています。

新築マンションを買おうかな?と思ったら、まずは興味のある物件を探し、このモデルルームを見に行く事になります。

ということで、まずは興味のある物件を探してみましょう。

モデルルーム見学の流れは別の機会に詳しく書こうと思いますが、だいたい私の場合は次みたいな感じで行くことが多いです。

  1. コンビニとか駅でSUMMOの無料雑誌もらう
  2. 興味あるマンションを探す
  3. 公式サイトにいって見学申し込み

モデルルーム自体は現地とは別の場所(マンションギャラリーなど)に用意されている事もあります。

ケース的には自分が知る限り4パターンありました。

  • 現地とはまったく別の場所の建物内
  • 現地の最寄り駅近くのマンションギャラリー、マンションパビリオン
  • 現地隣接地のマンションギャラリー、マンションパビリオン
  • (完成している場合は)マンション内モデルルーム

特に私が良く足を運ぶタワーマンションなど、超大規模マンションの場合は、現地横に豪華なパビリオンを作ってるケースも多いです。

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例えばパークタワー晴海の現地横にあるマンションギャラリーはこんな感じでした。

実際に行きましたが「無駄にゴージャス」が私の感想です。

これだけでも結構なお金がかかってそうです。

住むとなればまわりの住環境は当然チェックすると思うので、パークタワー晴海のようにやっぱり現地近くにある方が良いなとは思います。

私が見に行くときは午前中に現地近くのモデルルームを見学、その足でお昼からまわりを少し散策といった感じが多いですね。

マンション購入希望申し込み

気に入ったマンションが見つかれば購入希望の旨を営業さんに申し込む事となります。

ここからは私自身は未経験なので、あくまで調べた話ベースですが、当然ながら注意点がいくつかあるようです。

知っておくべきは次の3つくらいでしょうか?

  • あくまで購入希望の意思を伝えるだけで、絶対に買えるというわけではない
  • 購入希望の申し込みは、期間が定められている
  • 申し込む時点でお金がかかる場合がある。

申し込んだからといって絶対に買えるとは限らないのはなぜ?

これには主に2つの理由があります、1つ目が住宅ローンの審査に落ちた場合、2つ目が抽選に外れた場合ですね。

住宅ローンの審査に落ちたら買えないのは言うまでもないですね。

モデルルームを見に行くと営業さんが収入や頭金の額などを見て、審査に通るかどうかはだいたい教えてくれますし、その場で返済計画のシミュレーションをしてくれたりもします。

私もシミュレーションしてもらった事はありますが、変動の最低金利を想定した値だったり、管理費、修繕積立金、固定資産税がざっくりした値だったりで計算した額を元に月々の支払額を伝えてくるので、あんまり信用ならないなというのが印象です。

まあ、売りたい側からすれば表面的に無理のない返済計画に見せたい気持ちはわからないでもないですが。

とはいえ、住宅ローン減税含め、パソコンに入力してパパっと計算してくれるので、おおよその返済イメージを付ける役には立ちました。

今後しっかりと勉強するつもりではいますが、返済計画に関しては自分でしっかりとシミュレーションをやった方が良いと思います。

また、どのくらいの借り入れなら無理がないかは、例えばのらえもんさんの書いた「住宅ローンは年収の8倍から10倍までが目安??一体何言ってるんだ・・・」などを読むと参考になると思います。

話の内容からすれば年収負担率が20%以下が最低ラインだと思うので、金利1% 35年ローン 6000万円の借り入れだと最低でも年収1,000万円ちょっと位でしょうか?

そう考えると、せいぜい世帯年収の5倍、頑張って6倍くらいが無理のない資金計画と言えそうです。

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年収と無理なく借りられそうな金額を比較すると、ざっくりこんな感じですかね。

もう1つの買えないケースが抽選に落ちた場合です。

新築マンションの購入の場合、同じ部屋を購入したい!という人が複数いる場合があります。

その際に誰に売るか決める方法は2つのうちどちらかで、先着順 もしくは 抽選 になります。

私がいくつか見てきた限りでは、けっこう先着順が多い印象です。

なんとなく抽選が多い印象が強かったんですが、そうでもないんでしょうか?

また、新築マンションの販売では、そもそもの売り出し期間が、第1期1次、第1期2次、第1期3次、第2期1次….と複数回に分かれいて期分け販売と呼ばれています。

一般的にはこの期間が早ければ早いほど、金額面でお得だったり、購入できる部屋の選択肢が多かったりする傾向にあるようなので、本当に欲しいと思うなら早めに決断して申し込むのは大事ですね。

特に住友不動産は後半になるほど値段をあげる傾向があるそうです。

シティータワーとかシティーテラスシリーズの購入を考えている人は、できれば1期に買う事を考えた方が良いでしょう。

購入希望の申し込みは、期間が定められている

先ほども話に出ましたが、新築マンションの購入はいつでも受け付けているわけではなく、「この時期に申し込み受けるから、欲しい人は手をあげてね!」といった感じで期間が決まっています。

簡単にいえば、狙っているマンションの販売スケジュールはちゃんとチェックしましょう、という事ですね。

例えば最近だとシティタワーズ東京ベイの第1期1次の受付が、平成29年8月8日~8月10日で行われていました。

申し込み時点でお金がかかる場合がある

これは申込証拠金と呼ばれる、購入意思の証として払うお金が必要な場合があるためです。

額としては数万円〜10万円ほどらしく、契約しなかった場合は返還され、契約した場合は手付金の一部として充当されます。

ちなみに契約しなかった場合に返還に応じない事は、宅建業法で禁止されているそうです。

住宅ローンの事前審査

住宅ローンの審査は事前審査本審査の2つがあります。

このタイミングで行うのは事前審査の方ですね。

詳しい違いはまた別途まとめるとして、簡単に違いを書いておくと

  • 簡易的な情報から返済能力があるかどうかチェックするのが事前審査
  • 担保や借り手の健康状態など、しっかりとチェックして、正式にOKを出すか判断するのが本審査

となります。最終的に本審査に通らなければお金を借りることはできません。

モデルルームに行った時にかなり興味ある素振りを見せた場合や、押せ押せ営業さんの場合は購入申し込みよりも先に「次回は早速ローン審査どうですか?」と促される事も何度かありました。

結局はここに通らないと買えないわけなので、慣れてる人はある程度の金額相場がわかれば、早めに審査を済ませておくのが普通なのかも知れません。

後は営業さんの立場から考えるとローン審査に通っている人は、まず確実に買える人なので、とうぜん接客にも力が入るのは明らかでしょう。

そういう意味では早めに済ましてはおいた方が良いんでしょうね。

重要なのはどこで住宅ローンを借りるか

審査のタイミングはさておき、住宅購入でおそらく物件選びに並び大事なのがどこで住宅ローンを借りるか?でしょう。

ならぜなら、借り方次第で返済する合計金額が大きく変わるからです。

ローン自体の種類も色々あるし、期間や団信(団体信用製麺保険)を考慮すると、一朝一夕で把握できるようなものではないです。

その証拠に住宅ローンをテーマにした書籍もいっぱいありますし、ちゃんと知識を付けるべき所ですね。

今後は住宅ローンに関してもじっくり調べてまとめて行こうと思いますが、こと新築マンションを買う時に知っておいた方が良いのは提携ローンの存在についてでしょう。

提携ローンとは名前の通り、「マンション販売をしている不動産会社と提携している金融機関」が貸してくれる住宅ローンの事です。

不動産会社の人が勧めてくるのは提携ローン

新築マンション購入で注意しておきたいのは不動産会社の人が勧めてくるのは基本的に提携ローンだという点ですね。

理由を調べた所、提携ローンというのは要するに「ローン審査には通りやすいけど、金利が高めに設定されている」という特徴がある住宅ローンが多いそうです。

すなわち言い換えれば

  • 不動産会社はローンが通らなければ販売出来ないので、なるべく通りやすいほうが良い
  • 金融機関は金利が高い方が儲かるので、なるべく高い金利で貸したい

この様に不動産会社と金融機関にとっては、WinWinの住宅ローンであるということです。

要はお互いメリットが出るようにして、上手いこと儲けましょう、というわけですね。

私たち買う側の立場としては、当然メリットもデメリットもあったりするわけですが、少なくとも私が今まで行ったモデルルームで、2つの違いをわざわざ説明してくれるような方はいませんでした。

提携ローンと非提携ローンの違い、メリット・デメリットに関しては、また詳しく調べるとしても、一言で注意点をまとめると、言われるがままに提携ローンで組む必要ないということでしょう。

重要事項の説明

購入する権利を得たら契約を行う前に重要事項説明書に基づき、重要事項の説明を受けます。

例えば

  • 敷地面積や、住所、購入する部屋の詳細など物件に関する情報
  • 管理費、修繕積立金などの月々にかかるお金の額
  • 共用部の管理形態や委託先

など名前の通り、新築マンション購入の契約をする上で重要な情報を一通り聞くわけですね。

ここで特に注意しておく必要がありそうなのは契約解除時の条件でしょう。

重要事項説明書にはキャンセルした際のペナルティが定められている

例えば

  • 急に失業して収入がなくなった
  • 転勤が決まって済むことができなくなった

など、状況が変わってキャンセルする必要が出た場合、相応のペナルティーが発生するのが普通です。

特に大企業に勤めている人なら、転勤くらいは普通にあり得る話ですよね?

確かに私が内見に行ったKACHIDOKI THE TOWERの部屋も、転勤が理由で一度も住まないままに売りに出てるという部屋でした。

まあ、その方はキャンセルせずに買ったみたいですが、よほど金銭的に余裕がないと難しいでしょう。

この様にやむを得ない事情があって購入をキャンセルした場合は、一般的に**支払い済みの手付金を返してもらえなくなります。

また、私達が特に注意しておくべきなのは、住宅ローンに落ちてしまった際の契約条件でしょう。

ペナルティーなしに契約解除ができる「ローン特約による解除」が付いているが一般的ですが、仮に契約に盛り込まれていたとしてもトラブルになるケースは往々にしてありうるようです。

そもそも、ローン審査に通らないような額のマンションは買わないが正しいのだとは思いますが…。

重要事項説明書には不動産会社側のベナルティも記載されている

そしてもちろん、私たち購入する側だけではなく、販売者である不動産会社が引き渡しできなくなった場合に、どのような対応をしてくれるのか?も重要事項説明書に記載されます。

例えば

  • 工事が長引いてしまって予定していた入居日までに完成できない
  • 完成する前に大地震でマンションが倒壊してしまった

など、色々考えられそうですね。

ただ、実際に契約を交わす際に予定日から、大幅に入居が遅れるような事を想像する人なんてほとんどいないでしょう。

自分だってそうだと思います。

実際に新築マンション購入でこういう目にあった人って、いったいどの位いるんでしょうね。

話を聞いてみたいですね。

売買契約

さて、ここまできってやっと、マンションの売買契約です。

ここまで来れば後は契約内容をしっかり確認して、勇気をもってハンコを押せるかどうかなんでしょう。

まだ経験はないですが、さすがにドキドキしそうですね。

この段階で手付金と呼ばれるお金を不動産会社に預けます。

額は購入物件の5%〜10%が一般的で、そのまま返してもらわずに物件購入代金の一部に充ててしまうのが一般的なようです。

わざわざこんな回りくどい方法を取るのは、キャンセルした時はこのお金返さないよと保険をかけて、先に受け取っておくためですね。

まあ、一言で言えば手付金=人質みたいなものでしょうか。

住宅ローンの申し込みとローン契約

売買契約が済んだら次は住宅ローンに申し込みをします。

ここで事前審査よりも詳細な本審査を受けるわけですね。

せっかく購入契約までたどり着いても、結局ここで全て水の泡になる可能性はあります。

無事に審査に通った場合は、マンション引き渡し前の残金決済時に、お金が振り込まれるのが一般的だそうです。

内覧会

新築マンションの購入では、完成前に契約するケースが多いため、マンション完成後に内部を実際に見学する内覧会が行われます。

ここで重要なのは事前に伝えられた情報通りの部屋が問題なく完成しているかどうか?チェックする事です。

といっても素人からすれば、ひたすら写真を撮っておく位しかできないでしょう。

後々、住み出してから何か見つけても、時すでに遅しになる可能性があるため、専門家に内覧会同行をお願いしてチェックしてもらう事もできます。

専門家にお願いすると、だいたい5万円程度かかるようです。

たぶん私なら専門家にお願いしますね。

マンションの金額に比べれば、5万円なんて安いものだと思うので。

残金決済

内覧会で問題ないことが確認できたら、手付金を引いた残りのお金を支払います。

額が額なので、銀行から直接不動産会社に振り込んでもらう事もできます。

ローンによっては、契約時の金利ではなく、振込を実際に行うタミングの金利が適用されるケースもあるので、ここは住宅ローンの契約時にきっちり確認して起きたいところですね。

引き渡し・入居

支払いが終わったら晴れて引き渡し、そして入居となります。

私が良く見に行ってる大規模タワーマンションの第1期1次の販売なんかだと、購入契約から入居までのタイミングが2年以上離れているいるケースもザラです。

一般的なマンションでも半年くらいは先になるんじゃないでしょうか?

まさしく待ちに待ったという感じですね。

私も新築を買うとは限りませんが、入居時が間近に迫っている人はどんな心境なんでしょうか?

楽しみだけど、なかなか時間が経たなくてもどかしい。って感じですかね。

私もぜひ味わって見たいものです。

まとめ

一言でいっててんこ盛りですね。

調べれば調べるほど、あれも調べなきゃ、これも調べなきゃという気持ちになってしまいます。

とはいえ、きっと一度マンションを購入して経験してしまえば、こんなもんかと思えそうだなとは感じました。

まあ、プロのように全ての知識を身につけるのは難しいので、要点を絞って詳しくなるべきなんでしょう。

今回でいうと住宅ローンの知識契約時の条件 (重要事項説明書)辺りが特に勉強した方が良さそうなポイントだと思います。

頑張ってこれからも少しずつまとめて行きたいなと思っています。