東京摩天楼 | タワーマンション探訪ブログ

子育て世帯のタワーマンション探訪記

中古マンションを購入する時の注意点。新築マンションを買う場合との違いは?

前回の記事で新築マンションを買う場合の流れをざっとチェックしました。

中古マンションの場合も、物件をみて、購入意思を伝えて、契約して…といった、購入までの大まかな流れは同じです。

とはいえ新築マンションとはやはり勝手が違い、注意するべき点が結構あるはずです。

ということで今回は中古マンション購入の注意点や疑問点、特に新築を買う場合との違いについて、まとめてみました。

特に次の2点が買う上で大きな違いを産むことになっていると思います。

  • 不動産会社から直接買うのではなく、物件の持ち主から買うという点
  • マンションが経ってから年数が経っているという点

たとえば前者であれば、

  • 売る事情は人それぞれなので値下げ交渉が効く。(新築の場合は完成在庫で出来るケースがあるくらい)
  • 法人である不動産会社との取引よりも、個人との契約の方がトラブルが起きやすそう。

なんて事が想像できます。

後者であれば

  • 築年の割に管理がずさんで劣化がひどい
  • 購入後にリフォーム、リノベーションをするかどうか?

なども考えられます。

こんな感じで、中古マンションを買う上で気をつけるべき事を整理し、メリット・デメリットを考えて見ようと思います。

実物が見れるし、購入してすぐ入居が可能な場合が多い

これは普通メリットになりますね。

新築マンションは前回の記事でも書いた通り「青田売り」を行うため、長い場合は入居まで2年ほど待たされる事もあります。

一方で、中古マンションはすでに人が住んでいない場合もあるため、購入前に実物を見学をしたり、購入後すぐに入居する事が可能です。

見学することでマンションに住んでいる人たちの雰囲気を知れるのも良い点ですね。

そういえば、某マンションを見に行った時に「民泊禁止」や「パーティルームの節度ある利用について」といった注意書きを見た事があります。

当然マイナスポイントですよね。

この様に注意深く見てると気づける事も結構ありそうです。

一方で、持ち主が住み続けている状態で売りに出てるケースもあります。

そもそも居住用ではなく、賃貸に出していて物件の権利だけを譲渡する「オーナーチェンジ物件」などもあります。

どちらのケースの方が多いのかはわかりませんが、少なくとも人が住んでいる状態だと内見が難しくなるので、売却する上では不利になるんじゃないでしょうか?

とはいえ、もし自分が売る時の事を考えると、住んでいない状態ですぐに買い手が付かないのは、かなり辛いと思いますね。

逆を言えば既に空き家になっている場合は、値下げ交渉がしやすいって事かもしれません。

管理の状況は良好か?

マンションは管理を買えという有名な言葉があるほど、マンションの管理状態は重要です。

理由は言うまでもないですが、管理の状態が悪いと住み心地も悪くなりますし、何よりマンション自体の資産価値が落ちてしまいます。

これは単に管理会社が良いだけではなく、やはり住む人達が作る管理組合が主体的にしっかりとマンションの維持を意識しているか?が大きいようです。

私も購入を考え始めてから色々なマンションを調べていますが、ブリリアマーレ有明は、管理が上手く行ってる事例として有名です。

マンションの管理方針がブレないように、時間をかけてクレドを定めたり、民泊をいち早く禁止したりと、やはり住人の手で良くしていくという意識は大事なんでしょうね。

管理組合の方へのインタビュー記事があるので、是非読んでみてください。

私も内見(ブリリアマーレ有明の内見の様子はこちら)で最上階のバーを見せていただきましたが、非常に盛況でした。

ここまで外から状況がわかる例も珍しいとは思いますが、長期修繕計画案や、管理組合の議事録をもらうことで、ある程度マンションの状況を把握する事は可能だそうです。

これらの書類に目を通して修繕積立金が潤沢にあるかどうかを調べたり、マンション内でどんな問題が起きてるのか確認できるわけですね。

もしくは内見に行った際に、自転車置場やゴミ捨て場などあまり人がいない場所の汚れ具合をチェックするのも良いそうです。

まあ、実際はそんなとこまで見せてもらう事は今までなかったですが…。

新築マンションの場合は良くも悪くも入居してからどうなるか?が決まるわけです。

どんなに自分ひとりが意識したところで良くなるものでもないでしょう。

管理の土台がすでにしっかり出来ている中古マンションは、表面的な価格以上のかなりの価値があるとも考えられますね。

耐震強度などに問題はないか?

中古マンションは地震への耐性が低い可能性があります。

特に耐震性に関しては1981年の建築基準法大改正による新耐震基準の制定と、2000年の建築基準法改正による住宅性能表示制度の制定などが大きな節目となっています。

1981年より前に建ったマンションは旧耐震、それ以降は新耐震と区別されたり、住宅性能表示制度では耐震等級が1〜3で定められています。

1981年と2000年が大きな境目と覚えておくと良さそうです。

また、マンション自体の耐震構造の違いも要チェックです。

大概の低層マンションは耐震構造が主流だと思いますが、最近のタワーマンションは免震構造が主流のです。

モデルルームを見に行った新築タワーマンションは全て免震でした。

もはや超高層マンションは、免震構造がのデファクトスタンダードになってるみたいですね。

これらの違いは、タワーマンションに住むならチェックしておきたい免震、制震、耐震構造の違いの記事にまとめてあります。

リフォームで自分好みにする事ができるか?

新築を買ってすぐリフォームをしよう!という人はまずいないと思いますが、特に築古マンションの場合は、間取りもデザインもガラッと変える話題のリノベーションをしたいという人も多いと思います。

リノベーションは物件購入にかかる費用が抑えられるのと、かなり個性的な部屋にすることも可能みたいで、結構人気も出ているみたいですね。

この辺りは中古マンション購入のメリットだと言えます。

私も一度、吉祥寺にある「リノベる」のモデルルームを見に行った事があります。

前よりは知識が付いたので、今度あらためて行ってみようかなぁ。

少し話がそれてしまいましたが、壁紙を変える程度ならともかく、大掛かりなリフォームをする場合は注意が必要です。

例えば

  • 壁を壊して間取りを変える場合、強度に問題があって壊すことができない場合がある
  • 大きなリフォームを行う際は、管理組合の了承が必要な場合がある
  • リフォーム期間中は住むことができないので、一時的に住む場所とローンの2重の支払いが生じる

この様にマンションの構造上の問題や管理規約上での制限がかかったり、単純にしばらく住めないというデメリットもあります。

反対にリフォーム、リノベーションありきで物件を探すとなると、今度は購入する際の選択肢を狭めてしまう事にもなります。

この辺りは何を重視するか?という所だと思いますが、私は中古マンションを買ってもそこまでガラッとリフォームする事はないかなと思っています。

お金が余ってるなら、ガリガリにリノベーションした1Rの個性的な部屋とか作ってみたいなぁとは思いますが。

もしくはリノベーションは民泊とかと相性良さそうですね。

個性的な部屋は住むには微妙でも、短期間泊まる分には魅力的だと思うんで。

新築マンションと中古マンション購入でかかる費用の違い

新築と中古の場合では購入時にかかる費用が少し違います。

具体的にそれぞれにしかない点をあげると

  • 新築マンションには修繕積立基金がかかる
  • 中古マンションには仲介手数料3%がかかる

一般的には手数料の方が高いので、中古マンションの方がやや購入にかかる費用は高くつく傾向にあります。

また、この他にも

  • 住宅ローン減税を受けるためには築25年以内、規定の耐震基準を満たしている必要があるなど、中古マンションの方が条件が多い
  • 消費税は新築マンションは建物にかかり、中古マンションは仲介手数料のみにかかるため、中古の方が安くすむ

購入物件の金額が高くなるほど、消費税分の影響が大きくなりそうなので、新築の方が高くつく事になりそうですね。

築古すぎると長期住宅ローンが受けられない場合がある

例えば築40年など、非常に古いマンションの場合は耐用年数の関係上もあり、各金融機関で借りられるローンの期間の上限が定められている場合があります。

ざっと調べた所、一般的には50年から築年数を引いた値が一つの目安として見られる事が多い様です。

例えば築40年であれば、50 - 40 = 10年ということですね。

また、この他にもフラット35では「昭和56年5月31日以前の住宅の場合、住宅金融支援機構の定める耐震評価基準に適合していることが必要」といった条件を課していたりもします。

もちろんケースバイケースだとは思いますが、35年でローンを考えるなら、築15年くらいまでの物件なら問題なさそうです。

中古マンションはどうやって探す?

新築マンションであれば、いっせーのっせ。ヨーイドン!で、みんなが情報を受ける事ができますが、中古有料物件の場合は、一般に情報が出る前に売れてしまうケースも多いそうです。

人によって情報にタイムラグが生じるってことです。

これは一般媒介専任媒介専属専任媒介といった、中古マンションの売り方の違いによる所も大きいそうですが、それはまた別の機会に詳しく調べるとして一旦おいておきます。

それよりも重要なポイントは先に住宅ローン審査を終え、目当ての物件を決めておき、信頼できる仲介会社さんに空きがでたら教えてもらう様にしておく事だそうです。

要は、条件に合う良い物件出たらすぐ買うよ!と営業さんに伝えておく事で、一般に出回る前に紹介してもらえる確率が上がるという事ですね。

築何年めが狙い目なのか?

何を持って狙い目とするかはありますが、単純に価値が下がりづらいという意味で見た時に非常に参考になるデータがあります。

それはREINSの出している築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2016年)です。

この資料の中に中古マンションの築年帯別平均価格のデータがあるのですが、抜粋してみると次のようになっています。

f:id:yusan09:20170822201000j:plain

図を見るとわかる通り制約ベースでみても築21年〜25年以降は価格があまり落ちていません。

ここまで来ると経年劣化による価格ダウンがあまりなくなるという事ですね。

私の場合、息子(現在2歳)が大きくなって家をでたら売却することを考えているので、住宅ローンの事も考えると中古マンションを買うなら築10〜15年くらいがベストかな?と思います。

マンションの寿命ってどのくらい?

実際にどのくらい持つの?というのはケースバイケースなので難しいとは思いますが、法的には建物の構造ごとに耐用年数が定められています。

耐用年数といっても、この構造ならこの年数は安心!という基準値ではなく、あくまで減価償却年数(建物としての価値が0とみなされる年数)です。

年数は次のようになっています。

種類 年数
軽量鉄骨造 19年
木造 22年
鉄骨造 34年
鉄筋コンクリート造 47年

あくまで資産としての基準でありますが、当然根拠のないものではなく、価値があると見なせる位には強度を保てる年数であるとも考えられます。

タワーマンションだとまず鉄筋コンクリート造ですね。

知っておきたい。「やめておいた方が良い」中古マンション

最後にこんな中古マンションがあるから気をつけよう集をまとめておこうと思います。

事故物件、わけありマンション

不幸があった物件ですね。

事故物件を集めた大島てるさんのサイトが有名です。

私もある事情で結構多く発生しているタワーマンションを1ヶ所知っています。さすがにどことは言えませんが…。

定期借地権付きマンション

土地の借用期間が定められていて、契約期日が来たら強制的に取り壊す事になるマンションの事です。

デメリットばかりではなく、一般的には物の割に価格が抑えられる傾向にあります。

私が知っているところだと、パークホームズ南麻布ザレジデンスですね。

ちょうどできた時に「大きいのが出来たな〜」と思って調べた際に、定期借地権付きのマンションの事を知りました。

(タワマン巡りしてる今はもう、大きいと思わないけど…)

もともとは武家屋敷があった土地だそうで、そのイメージを踏襲してまわりに竹が植林されてます。

このマンションが建つ前はNTT東日本の社宅だったそうな。

既存不適格のマンション

あまり聞き慣れないですが、建てた時は合法だったけど、法律が変わった事によって法律の制限から外れてしまったマンションの事です。

後からルールが変わったわけなので、今すぐ壊せ!という事にはならないみたいですが、住宅ローンが借りにくくなったり、強度的に不十分な部分があったりと、基本はマイナス面ばかりです。

重要事項説明書をみて、買いたいマンションが既存不適格ではないかチェックを行った方が良いですね。

下駄履きマンション

住戸だけでなく、商業施設やオフィス事務所が入っているマンションの事を下駄履きマンションと呼ぶそうです。

タワーマンションには多いですね。

例えばスーパーであれば、惣菜売り場の厨房の排気が上層階の住戸まで上がってしまったり、空調の室外機が業務用なので大きく、騒音になりがちだそうです。

(事務所はともかく)正直、個人的にはコンビニなら下にあった方が圧倒的に嬉しいし、小児クリニックがあれば凄くありがたいです。

一般的にはマイナスと言われてるみたいですが、ものにもよるんじゃないでしょうか?

ドゥトゥール みたいにSOHOが同居とかは嫌ですけどね。

まあ、こういうところを借りる人はマンション内の住人かも知れませんが。

民泊の多いマンション

近年、多そうなのはこれですね。

個人的は自分が住むとこで民泊とか絶対辞めて欲しいです。

タワーマンションは眺望もあるので、結構投資目的で買って、民泊しようと考えている人は多そうかなと。

管理組合の理事会の人はかなり悩まされているんじゃないでしょうか?

まとめ

ちょっとまとめる程度のつもりが、かなり多くなってしまいました。

調べればもっと色々と気をつけた方が良いこともあるだろうし、挙げだすとキリがなさそうですね。

しかし、やはりメリットとして大きいのは新築と違って実際のマンションや、住んでいる人の様子も確認する事ができる点ではないでしょうか?

自分が住んだ時の事を想像しやすいかどうかって、かなり大事だと思います。

一方で耐震強度など長く住む上での安全性には、より意識を向けないとダメですね。

私の場合、どうしても新築でないと嫌だ!みたいな想いはないので、しっかり中古マンションも選択肢として吟味したいと思っています。