東京摩天楼 | タワーマンション探訪ブログ

子育て世帯のタワーマンション探訪記

マンション売却の流れ。物件の査定から引き渡しまで。

私は居住用のマンションを探している最中ですが、今回はマンション売却の流れについて調べて見ました。

というのも、私は将来の売却を前提にマンションを探しているので、売る時の事も知っておきたいからです。

もちろん購入する物件を探す上で、住み心地は重要ですが、せめて売る時に残債割れしないようなマンションを購入したいなとは思っています。

なので、このサイトのテーマであるタワーマンションを中心に物件を見て回っているのも、資産価値が落ちにくく、いざという時に売りやすいとされてるのが理由の1つなんです。

住みだすと愛着が湧いて売れないなんて事もあるかも知れませんが、うちはもう一人子どもが欲しいなと思っているので、子どもが大きくなった時に、もっと広い所に引っ越したくなるかもしれません。

もしくは、今すでに息子が1人いるので、将来的に巣立った際には部屋を持て余す可能性もあります。

と、考えればどこかで持ち家を売るという選択肢は、ごく自然なものだと思います。

私の実家は一軒家で5LDK 3階建て、両親、自分含め兄弟3人、母方の祖父母と計7人で住んでいました。

今も祖父母が健在で、弟が実家暮らしなので5人で暮らしてますが、祖父母が亡くなった場合には部屋を持て余すでしょう。

3階建だと、そのうち父母も階段の上り下りが辛くなるでしょうから、売れるなら売って少し狭めの階段のない部屋に引っ越したくなると思います。

しかし、古めの大きな一軒家が簡単に売れるとは私には思えません。

そんな風に身近な実際の状況を思い浮かべてみると、購入する時に売る時の事を知っておく、考えておくというのは非常に重要だと思うんですよね。

ということで、まずは手始めにマンションを売る時のおおまかな流れについて整理しておこうと思います。

マンション売却のおおまかな流れ

まずはざっくりとした流れを抑えましょう。

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売却価格の査定を受けて、仲介を依頼するまでに約1ヶ月。

売りだしてから売買契約までは、ケースバイケース。

契約をして決済、引き渡しまでが約1.5ヶ月ほどかかるそうです。

仮に1ヶ月くらいでスムーズに買い手が見つかったとしても、最低3ヶ月くらいはかかりそうですね。

とうぜん売り手が見つからなければ売れないので、どんどん期間が長くなるわけです。

マンション売却価格の相場を調べる

相場を知るためには自宅周辺の取引実績を見るべきでしょう。

不動産の価格は水物なので、少し見ない間にも上がったり、下がったりするので小まめに見るのが良さそうです。

といってもどこで調べれば良いの?と思いますよね。

現在売り出しに出ている物件を見てもいいですが、あくまで希望額なのでどうせなら取引実績を見るほうが良いでしょう。

ということで過去の取引事例が見れるサイトを探してみました。

マンションマーケット(無料)

mansion-market.com

21階〜25階、 約78㎡、6,680万円といった感じで、少しアバウトだけど多くの取引事例がチェックできるのが、マンションマーケットです

今回探した中では唯一無料でチェックできるサイトですね。

坪単価や価格トレンドも見れますし、スマホでもサクサク見れます。

まずはここをチェックするのが良いと思います。

REINS Market Information (無料)

www.contract.reins.or.jp

いわゆる不動産会社の人しかみれない REINS のデータの一部を、一般に解放しているサービスなんでしょうか?

私も試しに調べて見ましたが、データ自体は正直少ないです。

REINSは国土交通大臣から指定を受けた団体が運営しているため、ログインして閲覧するには次の条件を満たす必要があると書かれていました。

  • 宅地建物取引士の資格を持っている
  • 次のいずれかに入会する
  • 各都道県の宅地建物取引業協会
  • 全日本不動産協会
  • 不動産流通経営協会
  • 全国住宅産業協会

東京カンテイ(有料)

www.kantei.ne.jp

東京カンテイは不動産のデータバンクサービスを提供している会社です。

不動産系(特に投資系ですかね)の雑誌を見ていると、この会社に所属している方のインタビューを見かけますね。

恐らく不動産業界の方は誰でも知っている会社なんでしょう。

ちなみに私は公式twitterをフォローしています。

中古マンション市場に関するニュースなんかをよく呟いてますね。

不動産データベースサービスを提供しているのですが、有料の様なので中までチェックはしていません。

公式サイトには以下のデータを提供してくれると掲載されています。

  • 売買事例・賃貸事例の履歴
  • マンションの物件詳細
  • 各種図面
  • 分譲当時のカタログ
  • 類似するマンションの売買事例
  • 土地事例は統一した条件に補正して単価を表示

かなり詳細なデータが見れそうです。

査定してもらう

相場を見ても素人に値付けは難しいので、次は不動産仲介会社の人に自分のマンションの価値を査定してもらう事になります。

まあ、結局は査定してもらうんだから、自分で相場を調べる必要はないかも知れませんね。

とはいえ仲介会社なんて山ほどあるはずです。

みんなどうやって決めてるんですかね?

まあ、仲介会社さんも高く売れた方が手数料で多く儲かるはずなので、普通に考えればわざわざ相場より安い値段で売ろうとする事はないはずです。

そうなると担当の人が信頼できるとか、ストレスなくやりとりできそうとかになるんですかね?

決めの問題だとは思いますが、最初に相談したとこにそのまま決めるのだけは良くないと思います。

なんらかの事情で買う側に有利な様に運ぶということが、ないとは言えないと思うので。

仲介会社探しのコツはまた別で調べてまとめようと思います。

損しないためにも少なくとも数社に相談した方が良いと思いますが、たくさんの仲介会社に一括でマンション売却価格の査定をお願いできるサービスがあるので、とりあえずそれを利用するのが良さそうです。

引っ越しの一括見積もりサービスと似た感じですね。

かなり数があるみたいですが、大きく差はないと思うので、たまたま見つけたサイトを一つだけ紹介。

www.home4u.jp

良さそうだと思った数社に、実際に来てもらって価格に大きなブレがないか確認すると良さそうです。

住宅ローンが残っている場合は?

住宅ローンが残っている場合は注意が必要です。(ほとんどの人が該当すると思いますが)

もちろん住宅ローンが残っていても売却はできますが、残債(残りの借金)を一括で返済する必要があります

正確には残額を借金として売ることも場合によっては可能なようですが、あまり良い選択肢ではないのは確かでしょう。

すなわち、査定してもらっておおよそ売れそうな金額がわかった際に売却予定額 - 残債がマイナスの場合は、足りない分を補って返す必要があります。

場合によっては売却を諦めるしかなくなりますね。

仲介会社と媒介契約を結ぶ

査定を受け良し売ろう!となったら「じゃあ頑張って売ってくださいね!」という事で契約を結びます。

専門的には媒介契約なんて難しい呼び方をするそうです。

なんで仲介契約とかじゃないんですかね?

まあ、それはどうでも良いとして、ここでまず知っておくべきなのは、契約を結ぶ際の種類でしょう。

3つあって、私も何度か調べたんですが、なかなか頭に入らないです。

  • 専属専任媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 一般媒介契約

簡単に特徴をまとめておくと、専属専任媒介契約 => 専任媒介契約 => 一般媒介契約の順で、速く売れる可能性が高い分、さまざまな制限が課せらると、まずは頭に入れておけば良いと思います。

詳しくはまた整理して記事にする予定です。

マンションがどうしても売れない時は?

とりあえずマンションの売却をお願いするまでの流れはざっくりわかりましたが、心配なのはいつまで経っても売れないという状況ですよね?

そんな人のために不動産の買い取り保証といった制度も用意されています。

要はしばらく売れなかったら、仲介会社自体が買い取りを保証するって事です。

例えば、大京穴吹不動産なんかは、買い取り保障サービスの他に、即時買い取りサービス買い取り賃貸居住サービスなども用意してありました。

当然ですが、保証制度はいつまでも売れないというリスクが回避できる分、売り値は安くなってしまいます。

安くなる分は安心料ということですね。

売り出し開始

契約が決まれば売り出し価格を決めて、販売開始です。

最初に付ける売り出し価格は、値引きの余地を残して少し高めに設定するのが普通だそうです。

不動産会社としても、少しでも高めに売れたほうが報酬も上がるので、必然的にそうなるんでしょうね。

そりゃそうだろうなって思います。

自分だって売るならちょっとでも高く売れて欲しいですし。

なので、購入希望者から値下げ交渉が来る事は想定しておいた方が良さそうです。

私も内見に言った際に「ここの持ち主さんは◯◯万円(ネットに掲載されていた価格より安い)以下じゃ売らないって言ってます」と、言われた事があります。

そんなこと言われたら、「じゃあその値段まで、値下げしたもらいたいなぁ」と思いますよね? 普通は。

こういう時って「このくらいの値段までなら安くなりそうですよ!」って、営業さんが暗に教えてくれてるんでしょうか。

なかなか売れないけど、買ってくれそうなお客さんが来たし、もうひと押ししてみるか!みたいな心境なんですかね。

後は物件の紙資料に書かれてる金額がマジックで消されて、150万円ほど安い値段に上書きされている事もありました。(ネット上では元の値段のままでした。)

この場合はもう値下げを決めたケースでしょうね。

まあ、買おうと思っている側には、こんな風に値下げ余地の情報が伝わっているということです。

内見対応

購入希望社がマンションの内見対応です。

既に住んでいない場合は営業さんが案内してくれて終わりで良いですが、大変そうなのは住んでいるまま売り出す時ですね。

ちょうど先日、まだ住まわれている物件の内見へ行ってきましたが、子どもの面倒を見つつ、私達と対応もしてて大変そうでした。

当然、生活に必要なものも普通に置いてあるわけで、自分が売る時の事を想像したら、やっぱり大変そうです。

「ちゃんと綺麗にしておかないと、印象悪いかな?」とか、「いくら売るためとはいえ、流石にちょっと恥ずかしいな」とか、単純に購入希望者の方とスケジュール合わせるのが大変だとか…。

体験してみないとわからない苦労がたくさんありそうです。

売買交渉と購入申込書の受け取り

物件を気に入ってくれた人がいたら、購入申込書を出してくれます。

売り出し価格ではなく、あくまで相手がこの金額で買いたいという金額が掲載されているので、実際の値段の交渉はこのタイミングになりますね。

普通は値下げ交渉になると思いますが、複数の購入希望者がいる場合は金額UPの交渉も可能になるんじゃないでしょうか?

ちなみに、複数の購入希望者がいる場合、だれに売るかは特にルールがないそうです。

いちおう調べてみた感じだと、慣習的には先着順が多いとの事でした。

しかし、買いたいと言っている人たちの購入希望金額がバラバラのケースや、ローンではなく現金一括で買いたいという人がいるケースも考えられます。

まとめちゃうと、まあケースバイケースって事でしょうね…。

売買契約

条件交渉が成立したら売買契約です。

相手が買う上で必要な情報や書類(重要事項説明書の説明、契約書の準備、物件状況等報告書・設備表)は仲介会社さんが準備してくれるので、気にする必要はありません。

売る側として気にしておくのは、引き渡しの時期入金の時期でしょうか?

手付金に関しては契約時残りのお金に関しては引き渡し時に受け取るのが一般的なようです。

引き渡し

契約内容次第な部分もありますが、引き渡し前後に色々とやる事があります。

  • 引っ越し (荷物の運びだし、公共料金の精算など)
  • ハウスクリーニング
  • 住宅ローンの返済、抵当権の解除
  • 譲渡益の申告(税務申告)

ちなみにクリーニングや補修をせず、そのままマンションを引き渡す場合は「現状有姿」と言うそうです。

買ってくれた方が大幅なリフォームを考えている場合は、クリーニングの必要はなさそうですね。

まとめ

マンションを購入する場合にくらべれば、自分でやる事は少なそうに見えます。

しかし、売却成立するタイミングがはかれない点は、なかなか大変そうに見えます。

住み替えする場合は下手をすれば「売って買って」なんで、さらに大変そうですね…。

雑誌なんかで上手く買い換えを行いながら、グレードの高いマンションへ住み替えている人もぼちぼち見かけますが、そんな簡単じゃないでしょうね。

来たるべき日に備えてしっかり知識をつけて置きたいものです。