東京摩天楼 | タワーマンション探訪ブログ

子育て世帯のタワーマンション探訪記

グローバル・リンク・マネジメント 「0から始める不動産投資セミナー」 at 渋谷に参加してきました。

少し不動産投資の勉強もしてみようと思い、手始めに無料の不動産投資セミナーに参加してきました。

今回参加してみたのは、主に投資用新築1Rマンションの開発、販売、サブリースを行なっているグローバル・リンク・マネジメントの0から始める不動産投資セミナー です。

セミナーは自社サービスの宣伝も兼ねているので、無料で行なっているのでしょう。

とはいえ、テーマに沿って色々な種類のセミナーを行っているので、ただただ営業のためだけという感じでもなさそうです。

私が参加したのは一番初心者向けっぽい内容のセミナーでした。

実際行ってみた感想としては、正直ちょっともの足りなさは感じましたが、初めての参加だったので雰囲気を知るにはちょうど良かったとは思います。

もちろん、1つも学ぶことがなかったわけでもなく、管理代行とサブリースの違いなど、不動産投資会社の提供サービスを知るきっかけにはなりました。

後はちょっとした裏話(といっても業界の人からしたら当たり前なのかもしれませんが)も少しあって、その辺りは面白かったです。

無料とはいえセミナーなので、内容の詳細には触れませんが、当日の様子や、話を聞いた上で知った内容を改めて調べてまとめてみたいと思います。

セミナーの概要と様子

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時間は20:00 ~ 21:30。平日は普段19:00から開始することが多いようですが、私が参加したセミナーは20:00からでした。

仕事帰りでもより来やすいように、試しに少し遅めの時間にしてみたと言ってました。

平日は遅めの時間ですが、サイトをみればわかりますが、土日は昼過ぎに行なっている様です。

場所は渋谷 マークシティウェスト18F

グローバルリンクマネジメントのセミナールームです。

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参加してたのは8人(私含め)でした、1人、2人だったら嫌だなーと思ってたんですが、そんな事はなかったですね。

8人のうち半分(4人)は女性で、その内2人は20代っぽかったです。

男性も20代、30代前半が多いかな〜?という印象です。

この手のセミナーってスーツの中年男性ばっかりかな?と思ってたので意外ではありました。

とはいえ他のセミナーだとどうなんでしょう?

渋谷っていう場所自体や、新築1Rのサブリースといった商品内容が、女性にとって抵抗が少ないといった面もあるのかな?とは思いました。

セミナー会場へのアクセス

マークシティなんで知っている人も多いと思いますが、オフィスフロアは少しわかりにくかったので、軽く道を説明しておきます。

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私は銀座線で渋谷まで行ったので、2階からそのままマークシティー内へ

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4階まで上がると、5階より上のオフィスフロアーに続くエスカレーターがあります。

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5階オフィスロビー。上の各階へ続くエレベーターがならんでいます。

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オフィスは18階。同じビルにサイバーエージェントグループが結構入ってるみたいですね。

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グローバルリンクマネジメントのオフィスエントランスはこんな感じでした。

ちゃんとセミナーの張り紙も出してくれていたので、わかりやすかったです。

セミナーの内容と追加で調べた事

内容は3部構成で、1つに付きおおよそ30分でした。

  • 不動産投資の基礎について
  • 不動産運用の実例、注意点
  • 個別相談

実際は最後に個別相談(任意参加)があるので、まるまる1時間半ではなかったです。

私は個別相談は参加しませんでしたが、追加で質問をしている方もいました。

不動産投資の基礎について

最初は不動産投資の基礎に関する話でした。

内容としては本当に基礎の基礎といった感じでした。

  • 不動産投資とは、不動産を買って賃貸で収入を得る事(利回りの話とか、キャピタルゲインについては特に触れてなかったです)
  • 不動産の種類(新築、中古、1棟アパート、1ルームマンション、戸建て)と、投資対象としての特徴(新築だとどうとか、1Rだとどうとか)
  • 投資のメリット(資産形成、団信、節税)
  • 管理委託とサブリースの違い

まあ、聞かなくても知ってる事が多かったですが、サブリースは少し前まで知らなかったので、話が聞けて良かったです。

以前、住友不動産の新築モデルルームを見にいった時にそういうサービスがあるというのは聞いた事があったんですが、一般的なサービスなんでしょうか?

とりあえず折角なので、サブリースについてまとめておきます。

サブリースとは?

一言で言うと家賃が入らない空室期間の保証してくれるサービスです。

購入した不動産を賃貸として貸し出す場合、住んでいる人が転居してしまった際に、家賃収入が得られなくなります。

サブリース契約をすると、サービス提供側が空室時も家賃収入を払ってくれる代わりに、家賃収入の一部を手数料として支払う事となります。

今回聞いた話によると、住居人の転居が決まると、次の入居者がどんなに早く決まっても、部屋の清掃等で少なくとも3週間くらいは空室期間が出てしまうそうです。

当然そういった期間は収入がなくなるわけですが、サブリースの場合はこの期間も収入が入ると言う事ですね。

またサブリースの場合は客付け(部屋を借りる人を探す事)も代行してくるようです。

空室が続けばサブリース提供側が損するだけなので、これは当然と言えば当然かもしれません。

実際、不動産会社は自社のサブリース物件を優先して紹介するなんて裏話もしてしてました。

まあ、理屈を考えれば納得ですね。

優先して借りてもらわないと自社の損失になるので。

ということでサブリースは利益が目減りしても、色々なリスクや手間が減るという点がメリットだと思います。

そういう意味ではあまり時間をかけられないサラリーマンには、向いている商品なのかもしれません。

反面、利回りが下がるのは明らかにデメリットです。

そもそもサブリースの対象となる物件なら、プロである不動産屋の目からみても、そうそう空室続きになるリスクが低い部屋なんじゃないかな?とも思います。

どうせ不動産投資するなら、手間なく利益少なくよりは、手弁当でも収益が伸びるようにする方が自分にはあってるかなと感じました。

なので、個人的にはサブリースは自分に合わないかなとは思いますが、まあその辺りは人それぞれですね。

不動産運用の実例、注意点

後半は実例を元にした話でした。

  • 単純に利回りが良い物件が「良い物件」なのか? => 空室率、設備故障時にかかる費用など気にすべき所は他にもある
  • グローバルリンクマネジメントのサービスについて

自社サービスの説明が結構長かった気もしますが、いくつか面白い話もしてました。

例えば京都は客付けの広告費が高くて、家賃3ヶ月分くらい払わないとあまり動いてくれない(他の地域は1ヶ月くらいが相場らしい)とか、築1年経つと住宅ローン金利は上乗せが発生するケースが多いとかですね。

築1年で金利が上がるのは新古物件扱いになって、リセールバリューが下がるからでしょうか?

とはいえ金利が上がる分、価格自体が抑えられるならトントンな気もするので、損かどうかはケースバイケースな気はしますね。

グローバル・リンク・マネジメントのサービス

グローバル・リンク・マネジメントは主にアルテシモのブランド名で、新築1Rマンションの建築、販売、サブリースまでをワンストップで提供しています。

女性向けの部屋や、IoTを活用した部屋が特に売りだそうです。

こういった特徴や駅近なのもあって、入居率は99%以上を誇っているとのことでした。

数は2017年10月現在で82棟、2000戸弱らしいので、結構な数だと思います。

都内23区が中心で、主に駅近のマンション、サービスの特徴としては次の2点が売りのようです。

  • 7年に1回の家賃見直し(普通の業者は2年に1回見直し)
  • 見直し額は下限5%以内 (1回につき5%以上下がる事はない)

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画像引用: グローバルリンクマネジメント 公式サイト

仮に家賃10万円で、毎回5%ずつ4回下がったとすると 100,000 * 0.95の4乗 ≒ 81,450円ですね。

感覚的にはかなり小さい下げ幅な気はしますが、どうなんでしょう?

家賃は年数が経っても、そこまで下がらないなんて聞きますしね。

感想

サブリースの話が聞けたのは良かったですね。

渋谷で駅からも近いし、平日夜なので比較的参加しやすいのも良い点だと思います。

一方で1R以外の投資との違い、みたいな所はもうちょっとあっても良かったかなーと思います。

頻繁に開催している感じですが、それなりに人数もいましたし、若い人も多かったので、場違い感を感じて辛いみたいな感じもありませんでした。

時間も長過ぎませんし、とりあえずどこかで話を聞いてみたい人や、サブリースに興味がある人は参加すれば為になると思います。

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