東京摩天楼 | タワーマンション探訪ブログ

子育て世帯のタワーマンション探訪記

シノケンハーモニー 「失敗しないための不動産投資セミナー」at 芝(大門・浜松町)に参加してきました

今回はシノケンハーモニーのセミナーに参加してきました。

申込時に資料を希望するとDVD含め色々資料を送ってもらえます。

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この業界の大手やどんなサービスがあるのかは、まだ調べたことはありませんが、中を見る限りシノケンのサービスは、アパート丸々1棟への投資ですね。

佐々木蔵之介さんが広告塔のようで、JASDAQにも上場してますし、セミナー自体も本格的な感じでした。

まあこの辺からも、シノケンはかなりの大手なんでしょう。

それに関西にアパート1棟持ってる同僚に聞いてみた所、シノケンは当然の様に知っていましたね。

まだ2つしか不動産投資のセミナーには参加してませんが、モデルルームを用意してる所は流石にあまりないんじゃないでしょうか?

セミナーの概略と雰囲気

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場所は芝にあるシノケンハーモニーの本社、住友芝大門ビルの1Fです。

山手線の浜松町駅、大江戸線の大門駅から徒歩数分ほど、芝公園駅からでも歩いて行ける距離なので、参加しやすい場所にあると思います。

時間は19時から、私は浜松町駅の南側、金杉橋口から向かいました。

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金杉橋口からだと真っ直ぐ進んで、交差点を渡ればすぐです。

時間帯もあってか、駅に向かうサラリーマンがいっぱいいました。

歩きながら世の中には定時帰りする人もたくさんいるんだなぁと思ったり、この辺はやっぱり飲み屋が多いなと思ったり。

今後は再開発が進みそうなので、楽しみなエリアでもあります。

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交差点まで付くと右斜手前に住友のビルが見えます。

ビルの上の方にロゴが付いてるので、わかりやすいですね。

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1F入り口外には看板が出てるので間違える事もないでしょう。

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エントランスを入ってすぐの所に案内係の方がいました。

入場する際に名刺を1枚が必要でした。

最近は同業他社がこのセミナーに参加して、他のセミナー参加者の連絡先を聞き、しつこく営業すると行ったことが起きているらしく、その対策のためかもしれません。

なので、セミナーの注意として参加者同士の連絡先の交換が禁止されていました。

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セミナールームはかなり広く、その気になれば数十名くらいでセミナーが行えそうな場所でした。

前に大きなモニター。テーブルと席が20人分ほど、背後にはソファー席や、モデルルームが2つ。

内装は少しシックな感じで、少し暗めの照明と音楽が流れていて、ちょっとしたバー...とまでは言いませんが、リラックスしやすい雰囲気でした。

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テーブルには水、お菓子、休憩時間に出てくるコーヒー用のフレッシュとガムシロップが置いてありました。

私が席に着いた時には男性6名、女性1名。私合わせて計8名がいる状態でしたが、最終的には12名になっていました。

しかし、結局女性は最後まで1人だけでしたね。

前回参加した、グローバルリンクマネジメントの新築1R投資セミナーが、男女半々だった事を考えると、かなり対照的です。

アパート1棟投資くらいになると、金額も大きくなりますし、女性で興味がある人は少ないのかもしれません。

セミナーの内容

内容は2部構成 + 個別相談会(任意参加)でした。

1コマ50分なので、そこそこ長いです。

  • 1部 アパート経営の仕組みとメリット 19:00 ~ 19:50
  • 休憩 19:50 ~ 20:00
  • 2部 アパート経営 失敗しないための大切なポイント 20:00 ~ 20:50
  • 個別相談会 21:00

不動産投資セミナーと言いつつも、自社で行なっているアパート投資に特化した内容となっていました。

前半は主に不動産投資(アパート経営)で得られるメリット。

後半は(自営で運営して)失敗した例とリスク、そのリスクに対してシノケンが行ってるサービス内容、サービスラインナップの紹介。

おおよそこんな流れだったと思います。

まだセミナーは2つ目ですが、不動産会社が行う無料セミナーはほぼ次のような流れなんじゃないでしょうか?

  • 不動産投資のメリットを説明
  • 自社サービスの紹介と強み

無料なので、当然といえば当然ですね。

今回も個別相談会は参加しませんでしたが、セミナールームの一角にモデルルームがあったので、セミナー終了後に見させてもらいました。

もし、その気になれば個別相談会に参加することで、実際にローンで借入れられる額の目安や、物件の候補とかも出してくれるようです。

第1部 アパート経営の仕組みとメリット

アパートに限らず、不動産投資のメリットと、実際にアパート投資を行なっている人がどんな人なのか?という紹介がありました。

シノケンは頭金0円からでも条件があえば投資できるサービスを行なっているとの事で、実際にサービスを受けている人の9割が土地なし、サラリーマンで30代、40代が中心だそうです。

投資のメリットとしては6つ上げられてましたが、要約すると以下の様な話がありました。

資産形成効果(インフレ対策)

特に少し長めに話があったのがここでしょうか。

インフレすると現金の価値は相対的に目減りするという話ですね。

実際にこの数十年でどれくらい物価が上がったのか?や、近年の金融緩和に関する話がありました。

1970年に分譲で平均774万円、家賃2.56万円だった区分マンションが今では3,741万円、家賃8.58万円になってる話。

日本初のアパート(確か四谷って言ってかな?)の金額の話なんかが具体的に出てて、面白かったです。

不動産投資ではローンをして、家賃収入から返済をしつつ、手持ちの現金を減らす事無く物件を手に入れる事が可能です。

この様にローンを利用して資産形成(純資産を増やす事)を専門的にはモーゲージリダクションなんて言うそうです。

私的年金効果(キャッシュフロー)

毎月のローン返済額より、家賃収入が上まわっている場合、毎月収入が発生するという話ですね。

要はプラスのキャッシュフローが生まれるということです。

ローン完済まで行けば、後は賃貸収入は丸々プラスになるので、管理の手間がほぼ掛からなくなっていれば、年金代わりの収入になる。という理屈です。

年金受給年齢の引き上げの話や、実際に老後に必要とされる金額に対し、公的年金だけじゃ不十分という話をしていました。

生命保険効果

いわゆる団信の話ですね。

労務不能になったり、死亡した際にはローンが全てなくなるので、保険代わりになりますよって内容です。

団信に関してはどこかで詳しく調べてまとめようと思ってます。

税金対策

現金の場合と違い、相続時に控除が受けられる話や、後は赤字なら所得税控除が受けられるといった内容です。

まあ、そんなに目新しさはない内容でした。

2部 アパート経営 失敗しないための大切なポイント

実際に失敗した例を元に、どういったケースで上手くいってないかの説明がありました。

北海道のアパートを例に、どんな物件がダメか例を使っての説明です。

  • 退去時のコストの高さ .. 築年が古すぎて原状回復代がかかる
  • 設備面 ... ユニットバス、駅から遠い、空室率があがりやすい

一言で言えばランニングコストと空室率を意識しましょうといった内容でしょうか。

合わせて人気のある設備の話や、壊れやすかったり、コストの高い設備の話が出てました。

人気のある設備

入居率があがる設備ですね。

  • TV付きインターホン
  • 独立洗面台
  • 温水洗浄便座

壊れやすい、コストの高い施設

  • 給湯器
  • エレベーター
  • エアコン

シノケンではこういった設備に対する保証サービスや、原状回復代の無料サービスなどもあるといった話が出ていました。

続いて後半は主に自社で手がけるアパートの特徴や、優位性について説明がありました。

  • 主に大都市圏、東京、名古屋、大阪、仙台、福岡の1棟アパート
  • 全て単身向け
  • 劣化対策等級2級

人口、特に単身やDINKSが増加している首都圏において、単身向けのアパートを提供している優位性。

劣化対策等級による資産価値の維持といったところです。

東京の物件だと大体1部屋の賃料が6万〜7万円。1棟 8部屋 グロスで8,000万円。駅から10分以内の物件が平均的との事です。

この額が妥当なのかどうかパッとわかるほどの知識は、私にはまだないですが、勉強している内にもう少し感覚も身につくかな?といった所ですね。

場所によって仕様も少しずつ変えているそうで、いくつものブランドが順に紹介されていました。

モデルルーム見学

2部で紹介されていたブランドの中で、2つはすぐ後ろにモデルルームが用意されていました。

両方共ロフトがあるのが大きな特徴ですね。

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一つ目がこのNSTD、資料に乗ってる写真です。

少し広めで数としては最も多く、都心以外ではこのタイプが多いそうです。

玄関横がすぐ階段になっていて、部屋自体が少し高めになっているのが特徴的でした。

これは外から見えにくくするためでしょうね。

私も1階に住んだことがあるので、わかりますが、結構外の視線が気になるんですよね。

特に女性だと1階は敬遠すると思いますが、これなら少しは不安も和らぐんじゃないかと思います。

階段がある分少し間取りが無駄になってもトータルでみればプラスだと思います。

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もう一つがこのAVAND。

少し狭めで、主に都心に多いタイプだそうです。

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こちらはモデルルームの内部も少しだけ撮らせてもらいました。

写真だとわからないと思いますが、1人でクラスには十分かなーくらいの広さ。

ただ、ユニットバスですらなくてシャワーだけだったので、この辺りはダメな人はダメかもしれませんね。

感想

かなりしっかりしたセミナーで良かったと思います。

本当にやるとなったら、まだまだ情報不足ではありますが、やっぱり実際にモデルルームが見れるのは大きいですね。イメージが湧きます。

特に単身向けのデザインの工夫なんかは面白いなーと感じました。

ロフトを作ったりって買うとなったら微妙かなと思いますが、賃貸で住む分には「お、ちょっと良いか」ってなると思うんですよね。

個人的にはおすすめできるセミナーだと思います。

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