東京摩天楼 | タワーマンション探訪ブログ

子育て世帯のタワーマンション探訪記

1Rナビ 不動産投資セミナー at 渋谷に参加してきました。

今回は1Rナビの不動産投資セミナーに参加してきました。

名前の通り単身向け1Rマンションのマスターリースサービスを行なっている会社です。

この前参加した、グローバル・リンク・マネジメントは、サブリースだったので、普通の管理代行をメインとしたサービスの話も聞いてみたかったのが参加した理由です。

中級者向けと称したセミナーだったので(とはいえあくまで購入した事がない人向けだとは思いますが)、内容としては結構しっかりしたものでした。

セミナーの概要と雰囲気

場所は渋谷と表参道のちょうど間くらいの場所ですね。

宮益坂を登った辺りです。

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渋谷に良く行く人でも、あまり行ったことがない辺りかもしれませんね。

私はJR渋谷から行きましたが、徒歩だと10分強といった所でしょうか。

そこそこ距離はありますし、目印になる建物のもあまりないので、場所はちょっとわかりにくいと思います。

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この写真だと少しわかりにくいと思いますが、エントランス部分ではビル名が点灯していたので、見れば直ぐにわかりました。

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宮益坂を登っていくと、このGnobleの看板があるので、ここを左に曲がります。

その後、最初の角を右に曲がって直進すると左手に建物が見えてきます。

写真から予想できるかも知れませんが、参加したのは平日夜のセミナーで、19時からおよそ1時間半ほどでした。

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部屋は6〜8人ほどのミーティングスペースっぽい部屋でした。

一応3部資料が用意されていたんですが、1人は不参加になったみたいで実際の参加者は私含め2人だけ。

さすがにちょっとやり辛かったです。(1人じゃなかっただけマシでしたが)

土日は20名ほど参加する事もあるそうなので、正直参加するなら休日が良いと思います。

セミナーの内容

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セミナーは「マンション購入直前のあなたへ!本当に大丈夫?後悔しないためのマンション購入10のポイント」と、称したものでした。

10のポイントと言いつつも、そんなに明確に10点上げられていたわけではない感じでしたが、内容としてはかなりしっかりとした内容で、受ける価値は十分あったと思います。

ざっと内容をまとめてみます。

  1. 不動産投資は利回り(賃貸で家賃収入を利息のように捉える)を考える
  2. 家賃すなわち権利収入はキャッシュフローを生み出し、老後の年金代わりに出来る
  3. 出口戦略(売却)を考えておく、'93~'02年の間(築19年以内)は大量供給の時代だった。ここ5年の築浅物件の方が数は少なく稀少。
  4. 立地条件が重要。都心23区のうち買って良いのは19区(残り4区はダメ)
  5. 不動産鑑定の方法は3種類ある。原価法、取引事例比較法、収益還元法
  6. 生命保険効果がある。オリックスのローンだとガンの第1ステージでローン残債抹消になるようなサービスもある
  7. 東京オリンピックに伴うインフラ整備を狙う(首都高三環状道路、環状2号線、首都高速晴海線、東京湊トンネル、上野東京ライン、山手線新駅)
  8. 国家戦略特区、アジアヘッドクォーター特区の再開発エリア(7ブロック36ヶ所)を狙う
  9. 都心、単身者向けを狙う

こんな感じで投資の基本的な話をしながら、色々な体験を元にした話を織り交ぜていました。

なんでも30年弱ほど不動産投資業界にいらっしゃるそうで、働き出した頃はちょうどバブル期だったそうです。

その頃と今との対比の話が随所にあったりと中々おもしろかったです。

特に衝撃的だったのは中銀カプセルタワービル 10㎡の部屋が、バブル当時は億ションだったって話ですね。

後、現在の不動産鑑定は収益還元法で、現地の物件は当然見るが、バブル時の鑑定方法は取引事例比較法で、物も見ず似たような取引と同じような価格を適当につけていたとかとか。

普通に考えると雑すぎますが、当時は買ってしばらくしがら値上がりするのが普通だった時代ですからね。

まあ、そのつけがバブル崩壊なわけですが。

実際の所、当時は利回りはマイナスが普通で、家賃収入分だけじゃローン返済が出来ないので、持ち出しが発生するのは当たり前だったようです。

バブルおそろしや...ですね。

その他にも都庁に行けば行政処分が見れるので、怪しい不動産投資系の会社をとか、品川区、豊島区以外は25㎡以上の部屋した建てられないといった話もありました。

後すでに知識としては知っていましたが、最近はアパート向け融資の締め付けが始まっているという話もされていましたね。

感想

他のセミナーは若い方がやってる場合が多かったですが、さすが業界歴の長い方の話とあって、興味深い話が多かったです。

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ご本人がかかれた小冊子もいただけました。

無料のセミナーとしては十分すぎるくらいじゃないでしょうか。

ただ、セミナー後の営業さんの押しがかなり強かったです。

参加してた人数が少なかったので気持ちはわかりますし、もちろん興味があって行ってるわけなんですが、自分はゴリゴリ来るタイプは基本苦手です。

そういうのが苦手な人は尚の事、休日の人が多そうな日にいった方が良いかもしれません。

まあ、もう今すぐにでも不動産投資をしてみたい!って人には逆にあってるんですかね?

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