東京摩天楼 | タワーマンション探訪ブログ

子育て世帯のタワーマンション探訪記

サラリーマン大家で副収入を目指して。不動産投資の始め方と投資対象の検討をしてみた。

不動産投資で不労収入! 脱サラしてセミリタイア!

サラリーマンなら誰しも一度くらいは思い描いた事ありますよね。

私も普通にサラリーマンとして働く1社会人なので、そんな風に思ったことはあります(まあ別に仕事は好きなんですが)。

とはいえ世の中を見渡せば、サラリーマン大家として大成功を納め、お金持ちになった人もいれば、もちろん大失敗して借金だけ残った人もいるわけです。

実際に本屋にいけば成功談から失敗談まで、不動産投資に関する色々な本が並んでいます。

テレビ見たり、本で見てるだけなら、「そういう人もいるんだなー。興味あるなー」くらいで終わる事が多いでしょう。

私も今までは、興味はあるものの「本当にやってやるぞ!」という程ではありませんでした。

しかし、自宅用のマンションを探し回ったり、投資用不動産を持っている同僚やセミナーでの話を聞いてるうちに、かなり身近なものに感じるようになったんですよね。

しかも、投資している同僚の一人はすでにかなりの資産を持っていて、ほぼセミリタイア状態、今は業務委託として週2日だけ出社してる、なんて人だったりします。

たまたま、私がその人に自宅用のマンションを探してる話をした所、「投資の方には興味ないの?」という話になって、社内の大家の会グループにジョインさせてもらえました。

色々タワーマンションを見てる内に、自宅用マンションを買うよりも、投資物件を買うほうが良いんじゃないかなー?と思い始めてた所でもあったので、真剣に考える良い機会をもらったなと。

というわけで、ちょっと真面目に不動産投資の始め方や、自分がやるならどういう方法が良いのか?を考えてみました。

不動産投資をやる理由や目標を考えてみる

実際に不動産投資のやり方を考える前に、まずは不動産投資を始める理由や目標を考えてみたいと思います。

会社の先輩大家さんには、「最初からどのくらい稼ぐのを目指すか、想定はしておいた方が良いよ」と言われました。

というのも、大きな金額を目指すなら、どの様に買い進めていくのか良く考えておく必要があるからです。

理由は上手く買い進めないと、途中で融資(ローン)が受けられなくなって、物件の追加購入が難しくなるからという事でした。

私の場合は、老後に余裕のある生活を過ごせる位の収入があれば良いなと考えています。

なので、具体的に金額で考えてみると毎月50万円のキャッシュフローを生み出すくらいが目標になるんじゃないでしょうか?

仮に家賃の5%くらいが毎月プラス(実質利回り)だとして、月50万円の利益を出すには、毎月1,000万円の家賃収入が必要となります。

例えば都心から少し離れた所にありそうな、家賃1部屋7万、1Rが8戸のアパート1棟で、毎月56万ですから、毎月1,000万円の家賃ってなると、相当な金額です。

目標に届くには20棟くらい必要になっちゃいますね。

前提条件が適当過ぎるので実際の所はわかりませんが、それなりの物件数を得る必要があると言えそうです。

と考えると、かなり途方もない額な気がしますが、ローンを完済すれば、維持費や管理費以外はまるっと収益になるので、10年、20年と続ければ、また違ってくるのかもしれません。

もちろん人によってはもっと稼いで、脱サラして本格的に不動産投資家として食べて行きたい人もいるでしょうし、毎月のお小遣いがちょっとでも増えれば良いと言う人もいると思います。

いずれにせよ、ある程度の目標があった方が、どれくらいの物件を持てば良いのか意識は出来るでしょう。

そもそも不動産投資とは?

まず不動産投資とはどんなものなのか考えてみましょう。

投資というくらいなので、とうぜん不動産を買って利益を出す事を目指すわけです。

しかし、より掘り下げてみると、不動産で収益をあげる方法(不動産投資のやり方)は、大きくわけて2通りあります。

キャピタルゲインを狙う方法

キャピタルゲインは要は、不動産を安く買って高く売る事で儲ける方法です。

不動産市場が低迷して物件が安い時に買ったり、お買い得な物件を見つけて買ったりすることで、後々値上がりし、売却することで利益をだします。

バブルの時代に盛んだった不動産投資法ですね。

私が良く内見に行ってる湾岸エリアのタワーマンションなんかは、特にこの10年くらいで大きく値上がりしている良い例でしょう。

リーマンショックの頃に購入していた人は大きく儲かっているはずです。

ちなみに、タワーマンションは中国人が購入する場合も多いそうで、このキャピタルゲインを狙った投資目的の購入でしょう。

しかし、不動産は時間が経つと価値が下がるので、値上がりを狙って儲けるのはかなり難しそうかな?と思います。

キャピタルゲインを狙うなら、個人的には経験もあるし、株の方が良いですね。

インカムゲインを狙う方法

一方でインカムゲインは購入した物件を賃貸として貸す事で、家賃収入を得て儲ける方法です。

ローンを組んで物件を買い、家賃収入からローンを返しつつ、余った分の現金をためて、また新しく物件を買って貸す。

長い期間をかけて、この様に物件の購入を繰り返すことで、少しずつ毎月手元に残る現金を増やして行く(キャッシュフローを増やす)というやり方です。

私が興味があるのはこちらの不動産投資法ですね。

理由はまさしく毎月のキャッシュフローを生み出せる点にあります。

老後の資金と考えると、やはり毎月安定して入ってくる収入が欲しくなります。

となると、やはり年金だけじゃどう考えても心もとないですし、安定した不労収入を得られるようになって起きたいわけです。

もちろん同時に売買益も取れるなら、なおの事良いですが。

投資用不動産にはどんな種類があるのか?

不動産投資を始めるにはまず、「どんな不動産を買うのか?」を考えないといけません。

しかし、不動産の投資対象には、実は色々な種類があります。

普通はマンションなどの居住用住戸を想像すると思いますが、居住用住戸の一つをとっても色々種類がありますし、住む場所以外の土地活用も色々あったりします。

とういうことで、最初に買う不動産として何を選ぶかは、大きな選択の一つでしょう。

私の場合は同僚に先輩がいるので、アドバイスも貰えそうだし、基本的には居住用住戸への投資で考えていますが、せっかくなので投資用不動産にはどのようなものがあるのか調べてみました。

居住用住戸

一般的に不動産投資と聞いて思い浮かべるのが、これでしょう。

マンション、アパート、戸建住宅、ちょっと変わった所でシェアハウスなんかがあります。

まあ、改めて説明するまでもないですね。

多くの人が最初にトライする不動産投資じゃないでしょうか?

収益物件検索サイトなどで調べれば、かなりの数が見つかりますし、選択肢の多さがメリットでしょう。

個人で取り組んでいる人も多くて、参考になる情報が多いのも良い点ですね。

商業ビル(オフィス)

商業ビルも居住用住戸同様に収益物件としてはメジャーなものの1つでしょう。

例えば企業オフィスとか、飲食店が入るテナントなんかですね。

基本的には居住用住戸よりも資本力が必要となるので、個人よりも主に企業の投資先として選ばれているんじゃないでしょうか。

民泊(宿泊施設)

Airbnbの流行や、インバウンドビジネスの伸びに合わせて伸びてるのが民泊です。

一時はグレーな部分もあって逮捕者も出ていましたが、だいぶ法律の整備も進んできたみたいです。

とはいえ、マンションの1室を民泊に利用していることで、住人とトラブルになっているといったニュースも見かけます。

今後どうなっていくかは未知数ですが、個人でも取り組みやすいジャンルではないでしょうか。

上手くやれば賃貸よりも利益率が良くなりそうですね。

私自身もかなり興味のある投資対象です。

駐車場、コインパーキング

車に良く乗る人には馴染みがあると思いますが、コインパーキング(時間貸し駐車場)への投資が最近は盛んみたいですね。

駐車監視員の仕事が民間委託されはじめた頃から、みんなが駐禁を避けるために利用するようになって、ニーズが伸びたんでしょう。

Timesなんかは、ほとんどの人が看板を見た記憶があるんじゃないでしょうか?

機械式の週車上でなければ初期投資費用も少なそうですし、管理コストも低そうです。

企業と競合すると辛いと思いますが、かなり個人に向いてる投資対象じゃないかな?と思います。

上手く行けばかなりの利益率が出せるんじゃないでしょうか。

トランクルーム

月単位で借りて利用することが出来る、物を保管するのに特化した賃貸部屋ですね。

収納が不十分な部屋に住む人や、サーフボードやゴルフクラブなど、場合によってはバイクなど、毎日は使わないけど、場所を取るものを所有している人が主に利用しているようです。

いわゆる港にあるコンテナみたいなものをイメージしてましたが、最近はビル1棟丸々といったトランクルームも見かけますね。

私も借りようなかと思ったことがありますが、キュラーズ なんかが有名だと思います。

個人よりも企業が運営している事が多そうですが、部屋が狭めな都心では、今後のニーズも順調に増えそうな投資対象じゃないでしょうか。

ソーラーパネル(太陽光発電)

海外の一部ではかなり普及している電力の買い取りですが、日本でも再生可能エネルギー 固定価格買取制度の開始により、新しい投資先として注目されました。

数年前はかなり盛り上がっていた印象がありますが、買取額の引き下げなどもあって下火になってきた印象があります。

国の方針にかなり左右される投資先と言えそうですね。

初心者向けの不動産投資先を考えてみる

ここからは居住用不動産に絞って、どのような投資先から始めるのが良いのか、色々比較しながら検討してみようと思います。

もちろん、人によって考え方は違うと思うので、正解はないと思いますが、最初の1件は以下のような条件を考えています。

  • 予算の上限は1000万円まで、できれば300万〜500万円くらいで考えたい
  • 物件を実際に見に行くのが辛くないところ。土地勘がある辺りだとベスト

1つ目の条件は初めての投資なので、過剰なリスクを取らないというのが理由です。

2つ目の条件は周辺の土地や状況を見て、賃貸物件として魅力を感じるかどうか自分の目でみてチェックしたいからです。

この2つの条件だけでもかなり対象は絞られそうですね。

とういうことで、ここからは良くある対比形式で色々な条件を見比べながら、自分に向いてそうな投資物件の条件を考えて行きたいと思います。

余談ですが、同僚の先輩大家の1人は、1つ目の物件から大阪のそれなりに値の張る1棟アパートを買ったらしいです。

度胸ありますねー。

新築と中古はどちらが良い?

まずは新築と中古ですね。

私の先輩大家さんはほとんど中古物件(それもかなりの築古)投資派のようです。

それぞれのメリット、デメリットは以下になります。

新築中古
メリット 空室期間が発生しにくい
資産価値が高い
価格が安い
利回りが高い
デメリット 価格が高い
利回りが低い
空室期間が発生しやすい
修繕費コストが高い
資産価値が低い

私の場合は中古の方が向いてそうですね。

購入額が抑えられるのはもちろんですが、新築の利回りだと、ほとんどキャッシュフローを生み出せなさそうなのも大きな理由です。

私の様に何件も投資用不動産を買い進める事を目指すなら、毎月少しずつ手元の現金を増やして、次の投資金にしていかなければ行けません。

実際に新築1Rマンション投資のセミナーへ行った事もありますが、新築の場合は月々のキャッシュフローがマイナスになる場合が多いようです。

ただ新築は資産性が高いので、相続税対策なんかには向いていそうですね。

区分所有と一棟所有はどちらが良い?

次に区分所有と一棟所有の比較です。

一棟所有はわかると思いますが、区分所有は反対に、一部の部屋だけを所有する事です。

私の先輩大家さんは一棟買い派が多いみたいです。

それぞれのメリット・デメリットを見てみましょう。

区分所有一棟買い
メリット 価格が安い
管理が楽
利回りが良い
空室リスクが低い
デメリット 空室リスクが高い
利回りが低い
価格が高い
管理が手間

区分所有は入居者が引っ越してしまうと、いきなり家賃が0円になります。

しかし、一棟所有なら全員が同じタイミングで引っ越さない限りは家賃が入ってくるので、空室リスクが低いと言えます。

一方で区分マンションは購入後、マンションの管理会社に管理費を支払うだけなので、管理の手間という意味では非常に楽ですが、一棟所有ならどこの管理会社にお願いするか?各部屋の家賃の金額はどうするか?など運営していく上での考慮点は多そうです。

これらを踏まえると、私の場合は区分所有の方が良いかなと思います。

とはいえ一棟所有の方が利回りもでやすいみたいなので、慣れてくると一棟買いに移る人が多いんだと思います。

そういえば、ここ最近はアパート一棟への融資が、かなりシビアになってきているそうです。

不動産自体の価格がかなり上昇した影響で、真っ当に収益のでる可能性が低い物件も増えたため、引き締めが始まってるみたいですね。

都心と地方(郊外)はどちらが良い?

都心か?地方(郊外)か?も良く比較対象となります。

まずはメリット、デメリットを見てみましょう。

都心地方(郊外)
メリット 空室リスクが低い
資産性が高い
価格が安い
利回りが高い
デメリット 価格が高い
利回りが低い
空室リスクが高い
資産性が低い

みなさんご存知の通り、人はどんどん都心に移り住んでいて、地方の人口は減少している所が多いです。

そのため、都心の物件は空室リスクが低く、資産性が高いという特徴があります。

そのせいか、セミナーに行くと都心、単身者向けなら、リスクが少ない!と呪文の様に聞くことが多いです。

しかし、価格が高く、利回りが低いというデメリットもあるので、そんな単純なものではないはずです。

ちなみに日本で最も利回りが低いエリアは東京の港区だと、何かで見た記憶があります。

となると当然、キャッシュフローを生み出したい私の場合は、利回りの良い地方や、郊外の物件を狙うべきだと思いますが、地方や郊外と言っても色々です。

最初にあげた、現地を見に行ける所や、土地勘があるところで言うと、妻の実家がある埼玉か、私の地元の大阪ですね。

今、私は東京の都心に住んでいるので、最初は埼玉の方で探してみるのが良いかな?と思います。

単身者向けとファミリー向けどちらが良い?

単身者向けとファミリー向けの違いも、比較の対象となります。

単身者ならさらに男性向けか、女性向けかでも違いが出てきそうです。

また、ファミリー向けは更にDINKS(共働きで子どもがいない夫婦)、子育て世帯でだいぶ違ってくるんじゃないでしょうか?

自分自身の事を考えても住む場所を選ぶ上で子どもがいるか、いないかは、かなり視点に違いが出てきます。

そう考えるとDINKSはどちらかというと単身者に近い嗜好かも知れませんね。

単身者向けファミリー向け
メリット 所有コストが低い
価格が安い
入居期間が長い
入居者の質が良い
デメリット 入居期間が短い
入居者の質が良くない
所有コストが高い
価格が高い

ファミリー向けの方、特に子どもがいる世帯の入居が決まると、長く住んでくれる可能性が高いです。

うまく行けばかなり空室率が低くなるってことですね。

小学生以上の子どもがいると、転校させるのも嫌だろうし、同じ場所に住み続けたいという気持ちは私もわかります。

一方でファミリー向けの物件は(表面上の)利回りが低くなる傾向にあります。

なぜならファミリー向けの物件は、ある程度の広さが必要になりますが、広さが倍になれば価格が倍になっても、家賃は倍にはならないからです。

その上、部屋が広くなれば、原状回復や固定資産税といった所有コストが、単身向けに比べて高くなるでしょう。

しかし、さきほども述べた様に、ファミリー層は転居する可能性が低いので、一概に表面上の利回りだけで単身者向けの方が有利とも言えません。

と、考えるとどちらにしろトントンな感じはしますが、郊外の物件を探すとなるとファミリー向けの物件の方がニーズがありそうではあります。

まとめ

ということで、まとめてみると

地方や郊外にある、中古で、ファミリー向けの、マンションやアパートの1室 を最初の投資物件として、探してみるのが良いかな?と思いました。

もちろん、目標や取れるリスクによって違ってくるとは思うので、これが絶対だとは思いません。

例えば、独身である程度の資金があって、短い期間で収益をたくさん上げたい人は一棟所有から始めても良いかもしれません。

現金預金で預けておくくらいなら、資産として不動産を持ちたいという人は新築や築浅のワンルームマンションでも良いかもしれません。

自分の目的に合わせて適切なものを選ぶのが大事なんでしょう。