東京摩天楼 | タワーマンション探訪ブログ

子育て世帯のタワーマンション探訪記

FJネクスト 不動産投資セミナー at 新宿に参加してきました

今回は高級賃貸ガーラシリーズを手がける東証一部企業、FJネクストの不動産セミナーに行ってきました。

中級者向けを謳ったセミナーでテーマは「高値圏の不動産市場における投資リスクと回避」でした。

一度は超大手のセミナーを受けて見ようと思って行ったのですが、面白い話も聞けたものの、かなり資産を持ってる方向けのセミナー(会社)かな?という雰囲気でした。

セミナーの概要と雰囲気

今回のセミナーは三井住友銀行との共同セミナーだったので、場所は新宿の三井住友銀行内にあるセミナールームでした。

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ビル自体はさほど特徴がありませんが、紀伊國屋新宿本店の隣のビルなので、新宿にある程度馴染みのある人なら、すぐにピンとくる位置でしょう。

普段のセミナーは西新宿にあるFJネクストのオフィスで開催されている様です。

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セミナールームはシンプルな50人ほどが入れる部屋でした。

休日の開催という事もあってか、かなり盛況で恐らく40人くらいが参加していました。

今まで見た中では最多ですね。

さすが大手のセミナーといった所でしょうか。

今まで行ったセミナーと特に違ったのは、参加者の年齢層がかなり高かったことですね。

ざっと見た感じ30代は少数、40代、50代がメイン。60代以上もそこそこいる感じでした。

講師の方は普通に話してたんですが、セミナーの途中で急に「すみません!声が小さいんでもう少し大きな声で話してくれませんか?」と、声が。

見た感じ60歳後半か、下手をすれば70歳位の方でした。

どうみても耳が遠いだけですね。はい。といった雰囲気のセミナーでした。

ガーラシリーズの対象物件は都内、特に都心3区がメインの様ですし、相続税対策や資産性の高い不動産への投資がメインだと思われます。

そうなると、資産をたくさん持っている高齢者層がメインターゲットなんだろうなという想像も付きますね。

セミナーの内容

要点としてはこの5年ほどで不動産がかなり上がってしまったという事実の元、今後も(都心区分マンションなら)上昇余地が見込める要因がいくつもありますよ。という話でした。

他のセミナーでは確かに上がったけど、まだ高くないといったニュアンスのあいまいな表現が多い印象だったのですが、ここまでハッキリもう上がっちゃってますよ!というセミナーも珍しい気はしますね。

事実、景気の上昇に加え、民泊需要がかなり見込める京都では、この数年間で価格が3倍になった不動産があるといった例も上げてくれていました。

この他にも以下の様な不動産の上昇を示すニュースがあるそうです。

  • 銀座中央通りの地下が4,032万円/㎡、バブル期越え
  • 都内最高路線価は46/48ヶ所上昇
  • 中古マンション、販売中の新築より高値の事例が出てきている
  • 2017年都心部新築マンションの売れ行きは好調

オリンピックに向けた再開発も多いですし、渋谷や虎ノ門に行くとわかりますが、かなり街が様変わりしています。

不動産市況の活発な状況が目でみて感じられるエリアですね。

世界的に見れば東京はまだ割安

確かに日本の状況だけをみ見れば、不動産市況はかなり上がっている状況と言えますが、世界の中では日本の家賃はまだまだ割安だそうです。

ニューヨークなどはもちろん、ロンドンや上海など主要先進国の都心部は総じて家賃が群を抜いて高く、その点を踏まえると日本の不動産価格がまだまだ上昇することはじゅうぶんに考えられるという話でした。

さらに、都響は世界の住みよい都市ランキングで3年連続1位を取っているそうです。

もちろん、だからといって価格がさらに上がるとは限らないですが、東京オリンピックを機に海外資本がたくさん入ってくる可能性は確かに考えられますね。

都心回帰のさらなる加速化

特に都心3区は今後も更に人口が増える事が予想されており、およそ40%ほどの増加が見込まれているそうです。

さらに、少子化の影響で学生の獲得競争が激しくなっていく事が想像される大学の都心回帰も活発との事でした。

具体例として青山学院大学、相模原キャンパスの文系学部が青山に移った話が記憶に残っています。

青山に移った事で、相模原キャンパス周辺の1R賃貸の需要がかなり激減してしまったそうです。

この様に都心にさらに人口が密集する上に、地方では急激に賃貸需要が下がるエリアも発生しているようです。

すなわち、地方での不動産投資はリスクが高くなるので、都心の物件に投資をしましょうという誘導ですね。

確かに事実ではあると思いますが、都心の物件は利回りも期待しにくいと思いますし、ここはポジショントークもかなり含まれているかなとは思いました。

2022年問題(生産緑地制度問題)

同様に郊外や地方の不動産価格の下落を引き起こし兼ねない「2022年問題」の話も上げていました。

日本には生産緑地制度という制度があります。

この制度は特定の土地を農地用途として使い続けるなど一定の条件を満たせば、減税や相続税の納税猶予を受けるなどのメリットを教授出来るという制度です。

何が問題なのかというと、この制度で用途制限のあった農地が、2022年を機に別の用途として利用できるようになるため、宅地が急激に増加する可能性があるということです。

とうぜん宅地が急増すれば競争が激しくなり、周辺の賃貸相場が急激に下る可能性があるわけですね。

感想

おもしろい話もいくつかあったものの、自分が投資対象として選ぶ商品としてはピンとこなかったせいか、少し不完全燃焼感がありました。

とはいえ既に十分な資産があって、銀行に預けておく位なら投資に回したいという人には向いているセミナー(商品)だと思います。

後は営業ガツガツ感がなくて、大手ならではの節度がある雰囲気は安心感があったので、押しに弱いタイプが初めて参加するには良いセミナーだなという印象です。

営業が怖くて、この手のセミナーに行くのに尻込みしている人にはオススメできるセミナーですね。

セミナー公式サイトはこちら

www.sky-scraper.tokyo