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子育て世帯のタワーマンション探訪記

積算価格とは? 不動産価値の評価の仕方と計算方法

不動産投資をする上で気になるのは「自分が買おうと思っている物件がお買い得なのかどうか?」でしょう。

とはいえすでに物件を何件も持っていて、目が肥えてるならともかく、私みたいな素人が不動産の価値を正しく評価するのは不可能です。

しかし、その不動産の価値が一体どれ位なのか見積もる方法として、「積算価格」という評価法があります。

積算価格は計算方法が定まっていて、主に銀行が融資可能かどうか判断する際の基準としても利用されている評価方法です。

つまり、積算価格より物件の販売価格の方がかなり安い場合には、割安でお得な物件である可能性が高いということですね。

ということで、今回は積算価格に関する情報をまとめてみました。

積算価格とは?

積算価格は主に不動産自体の資産性に注目し「原価法」とも呼ばれ、不動産そのものの価値を測るための評価方法です。

銀行が融資をする際には不動産の担保としての評価が重要になるので、資産性に注目した積算価格を見るわけですね。

積算価格の計算方法

積算価格は簡単に言うと、その土地を今買って、同じ建物を建てた上で、同じだけ時間が経った時にいくらになるか?を計算する方法です。

積算価格 = 建物の現在価格 + 土地の現在価格 ( + 修正価格 )

この様に建物と土地の価格をそれぞれ評価した上で、合算した価格が積算価格となります。

それでは、それぞれの計算の仕方と細かい注意点について見ていきましょう。

建物の現在価格の計算方法

建物の現在価格は下記の計算で求められます。

建物の積算価格 = 再調達価格 × 延床面積 × ( 残耐用年数 ÷ 耐用年数 )

計算に必要な各項目について詳細を見てみましょう。

再調達価格

再調達価格は建物を立て直した時にかかる金額の事です。

調べまわった感じだと、いくつか計算方法がある見たいですが、大きくわけて直接法間接法の2通りが存在するようです。

直接法では使用している資材や工事に掛かった費用などを、建築当時の資料を使ってチェックします。

実際にかかった金額なので、とうぜん最も正確な額と言えます。

しかし、資料がないケースも当然あります。

その要な場合に用いるのが間接法です。

不動産投資の場合は、資料が手に入らないケースが普通だと思うので、実質的に利用するのはこちらの方法ですね。

間接法では下記のように、素材ごとに定められた金額からおよその額を求めます。

素材価格 (/㎡)
鉄筋コンクリート20万円
重量鉄骨18万円
軽量鉄骨15万円
木造15万円

延床面積(のべゆかめんせき)

延床面積は建物各階の壁に囲まれた部分の面積の合計です。

ただし、特定の条件を満たした車庫や地下室、廊下は含まないなど、単純に足せば良いというものでもありません。

ざっくりいえば部屋として成り立つ部分の合計と思えば良さそうですね。

残耐用年数(ざんたいようねんすう)

名前の通り、残りの耐用年数、つまり、耐用年数から築年数を引いた値です。

耐用年数といっても実際にどのくらい建物が持つのか?という訳ではありません。

あくまで建物の資産としての価値なので、減価償却資産としての法定耐用年数を元に計算します。

建物の構造によって法定耐用年数は定められているので、築年数がわければ簡単に計算できます。

住宅に絞って抜き出すてみると、法定耐用年数は下記の通りです。

構造法定耐用年数
鉄筋コンクリート造47年
重量鉄骨(金属造)34年
鉄筋コンクリート造22年

土地の現在価格の計算方法

土地の現在価格は下記の計算で求められます。

土地の現在価格 = 路線価 × 土地面積 × 掛目

土地面積は説明するまでもないので、路線価について見てみましましょう。

路線価

道路に面する宅地の1㎡辺りの価格です。

主に税金の計算に利用されるもので、その年の1月1日時点の路線価が、国税庁によって7月に発表されます。

ただし、路線価には以下の2種類があります。

相続税路線価 ... 相続税や贈与税の計算のベースとして使われる路線価 固定資産税路線価 ... 固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税の計算のベースとして使われる路線価

単に路線価という場合は相続税路線価を指すことが多いようなので、積算価格に使われるのは相続税路線価の方でしょう。

路線価は全国地価マップを利用すれば調べる事ができます。

掛目(かけめ)

掛目はその土地の用途地域や、土地の形状による評価の調整値の事です。

具体的には以下のような掛目があります。

用途地域に応じた掛目は以下の通りです。

用途地域掛け目
商業地域+10%
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地
±0
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地
-10%
第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
-20%
準工業地域
工業地域
-30%

工業地域はともかく住居専用地域もマイナス評価なんですね。

それも結構なマイナスです。

おそらく、建てられる家の形状に制限がかかっているためでしょう。

続いて土地の形状による掛目も見てみましょう。

といっても、形状によって明確に掛目が決まっているわけではなく、銀行毎に独自の基準を設けて計算しているそうなので、素人では見積もり難いですね。

+50%ほど評価される場合もあれば、融資不可となるほどマイナスに評価される場合もあるようですが、道路に面している土地が多いほど、プラスの評価になるのが基本です。

ということで、掛目がかかる様な、特徴ある土地の形を見ていきましょう。

1 角地

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2つの道路が交わる所に面する土地を角地と言います。

角地だと土地の価値としては、最もプラスに評価される形の一つです。

採光しやすいなどがメリットでしょうか。

2 二方路(にほうろ)

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2つの道路に交わるという点では角地と一緒ですが、家の表と裏、両面を道路で挟まれた土地を二方路と呼びます。

角地ほどではないですが、二方路もかなりプラスに評価される形です。

3 旗竿地(はたざおち)

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出入り口にあたる道路に面する土地が非常に小さく、奥まった部分にある土地が旗竿地(旗地とも呼ばれる)です。

旗竿地は評価としてはかなりマイナスで、現在の法律では再建築不可な土地になってしまっているケースもあります。

実際の物件を使った積算価格の計算例

はい。それでは具体例を使って、積算価格を計算してみましょう。

せっかくなので、楽待で実際に物件を調べた上で計算してみようと思います。

実際に投資することを想定して、以下の条件で物件を検索してみました。

  • 大阪府
  • 物件種別: 戸建賃貸
  • 価格: 1000万円未満
  • 利回り: 12%以上
  • 築年数: 15年以内

という条件で探して見たところ、1件だけヒットしました。

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まず建物の現在価格は木造なので、再調達価格は15万円/㎡、残耐用年数は法定残耐用年数の22年から、築年数の1年を引いて21年、延床面積は38.27㎡となります。

これを改めて次の計算式に当てはめてみると。

建物の積算価格 = 再調達価格 × 延床面積 × ( 残耐用年数 ÷ 耐用年数 ) = 15万円/㎡ × 38.27㎡ × ( 21年 ÷ 22年 ) ≒ 548万円

土地の現在価格は、路線価がおよそ15万円/㎡、土地面積は47.24㎡、土地の形状や用途はハッキリわからないので、掛目は1とすると

土地の現在価格 = 路線価 × 土地面積 × 掛目 = 15万円/㎡ × 47.25㎡ x 1 ≒ 709万円

合算すると積算価格 ≒ 548万円 + 709万円 = 1,257万円

販売価格の620万円からすると、凄く割安に見えますね。

まあ、どう考えても怪しいので「もしかして計算がおかしいのかな?」と思って、先輩大家さんに聞いてみた所。

  • 築年が2016年って書いてあるけど、リフォーム中ってタイトルにあるし恐らく嘘。かなり古くて実質価値は0だろう。
  • 間取りからしてテラスハウス(2階建長屋の連棟)、テラスハウスはあまり評価されない

連棟の場合は取り壊すのも難しいのでマイナス査定、実際は土地の価格700万円から建物分のマイナスと考えると、その位の評価になるかも?との事でした。

なるほど納得です。

さすが経験者、そんなおいしい話はそんな簡単に転がっていないというわけですね。

非常に勉強になりました。