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子育て世帯のタワーマンション探訪記

収益価格とは?収益還元法を使った収益価格の計算方法と還元利回り

投資物件の価値を評価する大事な指標の1つとして「収益価格」があります。

前回は積算価格について調べましたが、収益価格はまた違った角度から評価するための指標で、どちらも不動産投資をする上では重要な指標と言えます。

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ということで今回は収益価格の計算方法や、積算価格との違いを見つつ、実際の例を使って計算してみたいと思います。

収益価格とは?

収益価格は家賃など、投資対象が生み出す収益を評価した額です。

簡単に言えば、「その収益物件が将来どれ位の価値を生み出すのか?」を見積もったものと言えます。

一方で、積算価格は物件の資産性、すなわち「その物件が今現在どれだけの価値があるか?」を評価したものです。

すなわち、収益価格と積算価格の違いは、言い換えると「将来の価値を見るものか?、現在の価値を見るものか?」の違いと言えるでしょう。

ということは、お得な物件を買うには、収益価格が高くて、積算価格よりも安い値段で売り出されている物件を探せば良いということになります。

この収益価格を求めるには、収益還元法が用いられます。

収益還元法とは?

収益価格を求めるための、不動産観点方法の1つです。

その不動産から得られる将来の収益性を、現在価値に直した上で計算します。

計算の仕方は2種類あって、直接還元法と、DCF法が存在します。

直接還元法を使った収益価格の計算

DC(Direct Capitalization)法とも呼ばれています。

直接還元法は名前の通り、一定期間(通常は1年間)の実際の純利益から収益性を評価するもので、次の計算式で求められます。

収益価格 = 1年間の純利益 ÷ 還元利回り(%) ×100

ここで還元利回りという値が出てきましたが、何か良くわからなかったので、さらに調べてみました。

還元利回り(キャップレート)とは?

還元利回りは物件の収益から、その物件の資産価格を求めるのに用いられる利回りです。

特に決まった値が定められているわけではなく、不動産鑑定評価基準では、以下の様な方法で求めるとされています。

  • 類似不動産の取引事例との比較から求める
  • 土地や建物に関する還元利回りから求める
  • 借入金と自己資金に関わる還元利回りから求める
  • 割引率との関係から求める
  • 借入金償還余裕率を利用して求める

といっても実際に求めるのは難しいですよね。

だいたいの目安はあって、一般住宅では5%~7%、事業用オフィスは8%~10%が一般的なので、居住用不動産への投資を考えている私みたいな人は6%くらいの値を使って計算した上で、実際の売り出し価格の方が安ければお得と言えそうです。

具体例として家賃5万円で、月々の経費が1万円かかる区分マンションの収益価格の目安を計算してみると、以下のようになります。

▶ 1年間の純利益 = (5万円 × 12ヶ月) - (1万円 × 12ヶ月) = 48万円

▶ 収益価格 = 48万円 ÷ 6% x 100 = 800万円

ということで、実際の売り値が800万円より安ければお得、高ければ割高と考えられます。

しかし、実際に買いたい物件が割安かどうかを判断する場合は、収益価格を求めるよりも、物件の売り出し価格から、還元利回りを求める方が普通じゃないでしょうか?

先程の式を還元利回りを計算するように直すと、次の様になります。

還元利回り = 1年間の純利益 ÷ 物件価格×100

先程と同じ例で、物件価格が500万円の場合、800万円の場合、1000万円の場合でそれぞれの還元利回りを求めてみると

  • 500万円の場合、還元利回りは9.6%
  • 800万円の場合、還元利回りは6%
  • 1000万円の場合還元利回りは4.6%

500万円で買える場合は6%よりも高い値、反対に1,000万円かかる場合は6%よりも低い値となります。

すなわち、実際の販売価格から還元利回りを求め、高ければ高いほど割安、低ければ低いほど割高と考えられます。

利回りと名が付くくらいなので当然ですが、こちらの方が収益価格を求めるよりも直感的ですね。

DCF法を使った収益価格の計算

DCF法はDiscount Cash Flowの略で、その不動産が将来に渡って生み出す価値から、現在の価値を逆算して求める計算方法です。

特に不動産投資信託が投資対象として適切かどうかを判断する際には、このDCF法を使った収益価格をみる場合が多いようです。

DCF法では時間には価値があるという考えに基づき、その価値分を考慮した上で収益価格を求めます。

そのため、投資期間が計算をする上で一つの重要な要素となります。

正確に求めるための計算式は複雑ですが、ざっくり言うとDCF法を使った収益価格の求め方は以下の様になります。

収益価格 = 投資期間に得られる純利益 + 投資期間後の売却価格

かなり複雑なので、まずは実際の例を使った計算を見てから考えてみましょう。

例えば中古の戸建て500万円、家賃5万円 (表面利回り12%) 、毎月経費が1万円かかる物件を、5年間所有した後に売却した際の収益価格を求めてみます。

ものすごく単純に、5年間同じ家賃で所有して、また500万円で売ったと仮定すると、手元に残る現金は以下の通りになります。

手元に残る現金 = (5万円 - 1万円) × 60ヶ月 + 500万円 = 740万円

500万円が740万円になるのだから、そこそこの利益ですね。

しかし、実際の所、時間が経てば家賃も下がりますし、物件も同じ値段で売れるとは限りません。

ということで、DCF法ではこの価値の目減り分を毎年数値として割って減らす(ディスカウント)ことで、実際の投資期間中に得られる純利益や、売却時の価格を想定して収益価格を求めます。

この価値の減少が例えば毎年5%ずつ落ちると仮定してみると、5年間の家賃は以下の様に下がっていきます。

各年の家賃は60万円から毎年1.05を割り続けることで求めています。

年数家賃収益
1年目57万円
2年目54万円
3年目51万円
4年目49万円
5年目47万円

計算を単純にするために小数点は切り捨てましたが、5年間の家賃収入は合計で258万円

同様に物件価格の方は価値の減少を考慮して、5年後の売却価格を計算すると391万円となります。

また5年間の経費は60万円となります。(実際の所は家賃とは違い、経費は時間が経てば増えていく可能性が高いです)。

という事で価値の減少分を考慮して収益価格を計算してみると、次のようになります。

収益価格 = (258万円 - 60万円 (投資期間5年間の純利益) ) + 391万円 (5年後の売却価格) = 589万円

販売価格の500万円よりも高いので、利幅は薄いものの一応は割安な物件と考えられますね。

もちろん、これは5%毎年価値が下がるという適当な値を使った計算なので、条件が変われば損をする可能性も出てくるわけです。

実際の投資信託ではどういったシミュレーション値に基いて計算しているのか、気になる所ですね。