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子育て世帯のタワーマンション探訪記

路線価とは?路線価の調べ方と路線価図の見方をわかりやすく解説

私たちの様な一般人が土地の価値を正確に把握するのは難しいですが、評価をする上で目安として使える公的な指標がいくつかあります。

その中の1つが路線価です。

路線価は毎年8月ごろに国税庁によって発表され、主に相続税や固定資産税の計算に使われています。

路線価とは?

路線価は路線(道路)に面する宅地の1㎡辺りの価格を1,000円単位で表したものです。

相続税の評価に使われる相続税路線価、固定資産税の計算に使われる固定資産税路線価の2種類がありますが、単に路線価という場合は相続税路線価を指すのが普通です。

また、一部で路線価が発表されていない地域もありますが、その場合は各市区町村の評価倍率表を使って評価を行います。

相続税路線価とは?

相続税路線価は相続税や贈与税を決定する際に利用される路線価です。

金融機関が融資をする際に担保としての価値を見る際にもよく利用されます。

相続税路線価は地価公示価格の8割程度を目安として、国税局が定め、毎年見直しが行われます。

公示価格が何か?はまた別で解説しようと思いますが、8割という所からも分かる通り、土地の価値を少し厳し目に評価した値とも言えます。

金融機関が土地の価値を評価する際に、相続税路線価を利用する理由もここにあります。

厳し目の評価を行う相続路線価であれば、実際に担保として売却を行う事になった際に、想定していた価格を下回る可能性が低くなるわけです。

担保の価値をシビアに見るために、相続税路線価を利用するって事ですね。

固定資産税路線価とは?

固定資産税路線価は固定資産税や都市資産税、不動産取得税、登録免許税を決定する際に利用される路線価です。

相続税路線価とは違い、固定資産税路線価は地価公示価格の7割程度を目安として、各市区町村が定め、3年に1度見直しが行われます。

ただし東京23区は東京都が定めている他、価格の変動も激しいため2009年以降は毎年の様に修正が行われています。

評価倍率表とは?

倍率地域(路線価が定められていない地域)において、相続税評価額を計算する際に利用されるのが、評価倍率表です。

倍率地域での相続税評価額は、以下の式を計算して求められます。

相続税評価額 = 固定資産税評価額 × 評価倍率

この計算式において、評価倍率の部分は場所や用途によって変わってくるため、その倍率を一覧にしたものが評価倍率表になります。

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上の画像は北海道釧路市の評価倍率表の一部になります。

注意が必要なのは評価倍率表に出てくる比準という値ですが、これは宅地の倍率と同じ数値で計算する事を示します。

更にという文字が出て来るものもありますが、これは単純にその横の数字をかけるだけで良く、無視してしまってかまいません。

路線価の調べ方

路線価は国税庁のサイトの提供する路線価図から調べる事ができます。

路線価図には数字と独自の記号で路線価が記されています。

国税庁のサイトでは住所を元に都道府県、市区町村、丁目番地と絞って行くことで、自分が知りたいエリアの路線価図が確認できます。

ただ、実際調べてみるとわかりますが、国税庁の路線価図は結構見づらいです。

利用するなら検索しやすく、路線価図も見やすい全国地価マップの方が見やすかったです。

全国地価マップは路線価の他に、公示価格も調べる事ができるので、こちらを利用する方が良いでしょう。

もちろんデータは国税庁や国土交通省が提供するデータに基いたものを利用しています。

路線価図の見方

路線価図は独自の記号を使ってるので、何も知らずに見ると、どう見て良いか全然わかりません。

ということで、見方を覚えがてら、どのように路線図の見れば良いのかをまとめてみようと思います。

折角なので30年以上に渡ってずっと路線価日本一の、銀座「鳩居堂前」の路線価を見てみましょう。

鳩居堂前の路線価は最近バブル期を越えたらしく、話題になっていました。

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銀座5丁目付近の路線価図です。

わかりにくいと思うので、鳩居堂周辺を拡大してみます。

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赤四角でかっこった部分が鳩居堂前です。

この地図だとわかりにくいですが、銀座三越の交差点を挟んで斜向いの辺りです。

路線価

鳩居堂前の路線価を見ると、右下に斜線が入った楕円の中に40,320Aと書いてあるのがわかると思います。

中の数字は1㎡辺りの価格を千円単位で表したものです。つまり鳩居堂前は4032万円/㎡、坪単価にすると1億3440万/坪程ですね。

土地の価格とは違うので単純に比較しても意味はないですが、マンションなんかだと都心の新築でも坪単価500万円行けばかなり高い方だと思います。

そう考えるといかに高いかが良くわかりますね。

地区区分

記号の形は地区区分を表しています。

地区区分は路線価図の上部で、それぞれの形がどの区分に属するのか示されています。

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楕円は高度商業地区ですね。

このエリア一帯は楕円ばかりなので、言うまでもないと思いますが、商業エリアなのがわかります。

借地権割合

数字の横に書かれているアルファベットは借地権割合を表しています。

各アルファベットは下記の割合を意味します。

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今回はAなので90%ですね。

そもそも借地権割合とは何か?を合わせて説明しておきます。

仮にその土地が自分の物でないとしても、誰かから土地を借りて建物を建てる事は可能ですよね?

土地を借りた時、借りる側は借地権(その土地を借りて自己所有の物件を建てる事ができる権利)を得ることができます。

また、借地権が設定された土地は底地と呼びます。

相続税は土地を所有した場合だけではなく、この借地権を持っている場合にも課税されます。

とはいえ、土地自体は自分のものではないので、借地権を相続した場合に路線価のうち一部の割合のみが相続税として課税されます。

この割合の事を借地権割合と言います。

すなわち、例えば5000万円の土地で借地権が90%なら、

  • 借地権の評価額 = 5,000万円 × 90% = 4,500万円
  • 底地の評価額 = 5,000万円 × 10% = 500万円

として相続税が計算されます。