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公示価格(公示地価)とは? 基準地価や実勢価格との違いと調べ方

公示価格(公示地価)とは、その年の1月1日時点の標準地の価格を、更地1㎡辺りの値段として表したものです。

また、公示価格は地価公示法に基づき、国土交通省によって定められ、3月中旬ごろに発表されます。

公的な機関が定める価格ということもあって、家を買ったり売ったりする際に、価格を左右する重要な指標となります。

今回は公示価格の決まり方や、似た指標との違いをまとめてみました。

標準地とは?

公示地価を決めるために、まずは標準地の選定が行われます。

標準地とは国土交通省の土地鑑定委員会が定める標準的な土地の事で、全国に約2万5千ヶ所ほど選定されています。

標準的な土地というとピンとこないかもしれませんが、例えば極端に狭かったり、極端な傾斜があったりといった土地ではなく、地形や形状が普通の土地の事だと思えば良いです。

標準地は周辺地域の土地価格の基準となるため、まわりの平均的な土地とあまりにも違う土地は選ばれないという事ですね。

標準地の選定は公示区域の中から

標準地は公示区域と呼ばれるエリアの中から選定されます。

公示区域は国土交通省令で定められる以下のような土地です。

  • 都市計画区域
  • 土地取引が相当見込まれる地域

地価公示法によると、標準地は公示区域の中から「土地の利用状況や環境等が通常と認められる一団の土地について選定」するものとされています。

何やら難しい言い回しですが、さきほども述べたようにこれは、普通に人が住むような普通の土地と思えば良いでしょう。

都心であれば、おおよそ公示区域に相当すると思えば良いですが、国土利用計画法の規制区域は公示区域から除かれます。

規制区域は投機によって急激に値段があがる、もしくはその危険性がある場所で、各都道府県の知事の判断によって設定されます。

公示価格はどうやって決まるのか?

つぎに公示価格の決まり方を見てみましょう。

公示価格を決める際にはまず、土地鑑定委員会から依頼に基づき、2人以上の不動産鑑定士が標準地の価格を鑑定評価します。

この結果を元に土地鑑定委員会が審査、調整をした上で基準日(1月1日)正常な価格を決定します。

ここでいう正常な価格とは、その土地のに物や権利がない状態、すなわち更地価格の事を指しています。

土地鑑定委員会とは?

この様に公示価格を決める上で、土地鑑定委員会の役割は非常に大きい物となっています。

土地鑑定委員会とはどの様な組織なのでしょうか?

土地鑑定委員会は国土交通省設置法第6条に基いて設置される、国土交通省の審議会の1つです。

公示価格の決定の他に、不動産鑑定士試験の制定などの役割を担っています。

10名に満たないほどの組織で、委員のメンバーは大学の教授や、大手不動産会社の鑑定部門の重役、不動産研究所の顧問の方などで構成され、任期は3年となっています。

公示価格の用途や役割

公示価格は非常に色々な役割を担っている指標です。

一般にも公開されているので、誰でも利用することが出来るので、例えば自分が家を買う際の参考価格としても使う事ができます。

具体的にどの様に利用されているのかを見てみましょう。

土地の取引価格を決める時の指標

公示価格は一般的な土地取引の指標として使われます。

といっても実勢価格(実際の取引価格)とはあくまで差はあります。

実際に公示価格と実勢価格の乖離が大きい場所では60%ほども差があるケースもあります。

しかし、公示価格があれば、土地の売り買いをする時に極端に高い場合や、安い場合には「何かおかしいかな?」と気づく事もできます。

その点においては実勢価格と差はあるとはいえ、やはり十分に価値があるとも言えるでしょう。

公共事業の用地買収価格の基準値

公示価格は一般的な取引だけではなく、公共事業において用地買収を行う際の価格の決定にも利用されます。

当然、用地買収を行う際には地権者が納得のいく価格で土地を買い取る必要があるため、買収価格の根拠として用いられるわけです。

良くあるケースだとインフラの整備における道路の拡張や、公共施設の建設ですね。

最近だとオリンピック施設の建設予定地の確保などでも利用されたでしょう。

不動産鑑定士の鑑定額の基準値

不動産の価値を知りたい場合に、不動産鑑定士に依頼をするケースがあります。

しかし、不動産鑑定士がその不動産の価値を鑑定する際に基準にするのは、あくまで公示価格です。

つまり、今この辺の土地がどれくらいで取引されているから、いくらくらい!といった実勢価格ではなく、あくまで理論値のようなものです。

したがって不動産投資という意味合いにおいては、不動産鑑定士の鑑定というのはアテにならない部分もあるということです。

相続税、固定資産税額の基準値

公示価格は不動産に関する税金額を決定する際に利用される、路線価を決める場合にも利用されています。

路線価は大きく分けて2つにわけられ、それぞれの価格の目安は以下のようになっています。

  • 相続税路線価 ... 公示価格の約8割
  • 固定資産税路線価 ... 公示価格の約7割

下記の記事で路線価について詳しく解説しているので、興味のある人は読んでみてください。

www.sky-scraper.tokyo

公示価格の調べ方

公示価格はどうやって調べれば良いのでしょうか?

公示価格の調べ方を解説しながら、具体例を使って調べてみようと思います。

せっかくなので東京の都心部の1つ新宿と、大阪の都心部の1つ難波の価格差を見てみたいと思います。

国土交通省が提供する「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」を使えば、公式のデータを見ることができますが、今回はより見やすい全国マップを使って調べてみたいと思います。

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トップページから右下の地価公示・地価調査を選びます。

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地図から東京を選びます。

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地図から新宿区を選びます。

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地図が表示されるので、少しスクロールすると新宿駅周辺が表示できます。

地図上にある四角と三角の記号がデータのある地点です。それぞれの記号は以下を表しています。

  • 黒い四角 ... 地価公示地点
  • 赤い三角 ... 地価調査地点

駅から近い所で例えば「新宿5-17」をクリックすると、画面左側に情報が表示されます。

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気になる公示価格は1550万円/㎡となる事がわかりました。

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同様の手順で難波駅のすぐ東側、「浪速5-8」を調べた結果です。

公示価格は47万6千円/㎡ですね。

なんと30倍以上も差がありました。

新宿が極端に高いという面はあると思いますが、それにしてもかなりの差と言えそうです。

基準地価との違い

公示価格と似た指標に基準地価(都道府県基準地標準価格)があります。

国が定める公示価格とは違い、基準地価は基準地における標準地価を各都道府県が定めます。

また、基準地価は毎年7月1日時点の標準地価で、9月頃に公表されます。

利用のされ方も公示価格と似ているため、そもそも何故必要なのか?と思う方もいるかと思います。

しかし、基準地は公示区域外にも設定されるため、公示価格を補完するような役割を果たしています。

また、公示地価は地価公示法に従いますが、基準地価は国土利用計画法に基いて定められています。

公示価格と実勢価格の違いと差

公示価格は国が定めた標準地価、言い換えれば理論価格と言えます。

一方で実際の土地取引が行われた価格の事を実勢価格(じっせいかかく)と呼びます。

すなわち実勢価格はその土地の時価であり、需給が一致した価格とも言えます。

公示価格と実勢価格が常に一致していれば、土地の売買において誰も損をしたり、得をしたりすることはありませんが、もちろんそんな事はありません。

実際には大きな差がでるケースもありますし、その理由も様々です。

  • 公示価格の決定と、実際の売買が行われるタイミングの差
  • 取引当事者間の事情による差
  • 相場観のなさ、無知な売買による差

また、その地域の直近の公示価格と実勢価格の乖離率の平均は、その地域の地価が上昇傾向にあるのか、下落傾向にあるのかの目安とも言えます。

公示価格はあくまで目安であって、いまその時その場所の実際の地価ではないという事を頭に入れて起きましょう。