東京摩天楼 | タワーマンション探訪ブログ

子育て世帯のタワーマンション探訪記

競売物件とは?競売物件の探し方と買い方、購入までの流れ

今回は競売物件に付いて調べてみました。

競売は一般的には「きょうばい」と読まれていますが、法律用語では「けいばい」と読まれます。

耳馴染みがない人もいるかもしれませんが、オークションに近い方法で売られる物件だと言えば想像が付くでしょうか?

色々なデメリットはありますが相場より2、3割も安く買えるケースもあり、上手くやればかなりお得に物件が買えるのが競売物件の特徴です。

そのため、競売物件を中心に買って設けている不動産投資家もいたりと、知っておいて損はない物件の探し方と言えます。

競売物件とは?

競売物件は借金(債務)を返済できなくなった場合や、税金の滞納が続いた場合に、裁判所に差し押さえられ、強制的に売りに出される事になった不動産の事です。

売りに出されるのは担保として抵当権が設定されている不動産で、当然ながら物件を売った代金は借金の返済や、未払い分の税金の支払いに充てられます。

不動産といっても色々で一戸建て、土地、マンション、オフィス、アパート、事務所にビル、場合によっては地上権なども対象となるため、競売では様々なものが売りに出される可能性があります。

相場よりかなり安い価格で売りに出される他、競売物件の大きな特徴の1つはその売り方にあります。

競売物件は「競売」の名の通り、その物件を買いたい人たちが購入希望額を出し合い(入札)、一番高い金額を出した人に売却(落札)するといったオークションに近い方法で売却先が決まります。

ただし、競売物件の入札方法は一般のオークションとは違い、購入希望額の提出は1回だけ、1発勝負となるのが大きな特徴です。

なので、なるべく低い額かつ他の人よりは高い値段で購入希望額を出すかが、安く買えるかどうかの肝と言えます。

競売物件の探し方

競売物件の情報は主に2通りの探し方があります。

  • BIT(インターネット)で探す
  • 裁判所の閲覧室で探す

BIT 不動産競売物件情報サイト は最高裁判所が運営する競売情報検索サイトです。

全国の競売情報がまとめて検索できるので、どんな物件があるかはBITを見れば一発でしょう。

下の画像は実際にBITで東京地方裁判所本庁の競売物件を調べた実例です。

f:id:yusan09:20171229233316j:plain

いくつか見慣れない項目があります。順番に見てみましょう。

事件番号と(ケ)(ヌ)の違い

事件番号は競売物件のそれぞれに付けられる、各不動産を区別するため番号です。

例えばこの物件の場合「平成29年(ヌ)第203号」ですね。

注目する必要があるのは(ヌ)の部分です。

事件番号の表記には(ヌ)と(ケ)の2種類が存在しますが、(ヌ)の方はリスクが高い物件という事を認識しておきましょう。

2つの違いは以下の通りです。

  • (ケ)は担保権が元々ついていたため、返済不履行に基づき売りにだされた物件
  • (ヌ)は担保権はついていないが、弁済などのために売りに出される物件

(ヌ)の方が少しわかりづらいと思いますが、例えば交通事故が原因で被害者と加害者が裁判を行った結果、被害者が勝利したというケースが挙げられます。

この場合、もともと不動産に担保は付いていませんが、損害賠償のために加害者の保有する物件が競売にかけられる場合があります。

(ケ)の場合はもともと担保にする約束をしているので、競売にかけられるのを納得している場合がほとんどですが、(ヌ)の場合の方は物件の持ち主が納得していないケースが多く、トラブルになりがちなので、リスクが高いわけです。

売却基準価額

売却基準価額とは裁判所が定めた、その競売物件の最低売却価格です。

この例の場合だと、800万円となります。

売却基準価額は一般の相場より安く設定される事がほとんどで、入札を行う際には売却基準価額の80%より高い価格を提示する必要があります。

買受申出保証額

買受申出保証額は入札をするための保証金として納める必要がある金額のことで、売却基準価額の20%と定められています。

購入の意思がない人による、不要な金額を釣り上げを防止する意味合いがあります。

落札できなかった場合は返還されますが、落札した場合は、結局残りのお金を払わず物件買わなかったとしても、返してもらう事はできません。

3点セットをチェックする

競売物件には3点セットと呼ばれる資料が用意されています。

  • 物件明細書 ... 住所、広さ、売却基準価額など競売物件の基本的なj方法が記載されている資料
  • 現況調査報告書 ... 現在人が住んでいるか?など、競売物件の現在の状態が記載されている資料
  • 評価書 ... 周辺環境や法的な制限に関する情報など、売却基準価額の根拠が記載されている資料。

競売では物件の見学が出来ない場合がほとんどなので、物件の情報を少しでも知るためには3点セットをチェックしたり、実際に物件の前まで足を運ぶ必要があります。

競売物件のリスクとデメリット

次に競売物件のリスクとデメリットを見ていきましょう。

競売物件が相場より安く売られるのは、今から説明するリスクやデメリットが相応にあるためとも言えます。

引き渡し後まで内見できない

物件の中が確認できるのは基本的に落札後、引き渡しが住んでからになります。

そのため、自分の目で不動産の現状を確認できません。

購入を判断するまでの期間が短い

競売物件は情報が開示されてから入札までの期間が約1ヶ月ほどとなります。

そのため、じっくり納得行くまで考えてから判断するといったことが難しいです。

瑕疵担保責任がない

そもそも借金返済のために売りに出ている様な不動産なので、物件に瑕疵(故障や不具合)があっても、持ち主には修繕を行うだけの金銭的余裕がありません。

そのため競売物件には原状回復義務はなく、瑕疵担保責任も免除されています。

もし引き渡し後に雨漏りや虫食いなどを見つけたとしても、自分で修繕を行う必要があります。

元の持ち主が立ち退いてくれない場合がある

特に持ち主が売却に納得していないケースでは、落札後も物件を専有してしまい、居座り続ける場合があります。

競売では物件の所有権が移転するだけで、一般の不動産とは違い仲介業者がいないため、この様な場合には明け渡し交渉を自分で行う必要があります。

ただし、明け渡しの催促を受けても応じない場合は裁判所へ強制執行の申し立てが行えるので、強制的に退去してもらう事も可能です。

とはいえ、明け渡しが伸びれば伸びるほど機会損失に繋がってはしまうので、リスクとしてはキチンと認識しておくべきでしょう。

残置物が残っている

処分費用が払えないという理由で残置物が残っている場合もあります。

家具とかならそのまま使えるかもしれませんが、単なるゴミが残っていると処分の手間がかかるばかりです。

競売で売りに出される物件は訳ありな事もあって、ゴミ屋敷になっていたなんてケースもあるそうなので、現況調査報告書でしっかりチェックすべきでしょう。

競売物件の買い方と流れ

競売への参加資格に特別な基準は設けられておらず、普通の人なら競売に参加する事ができ、外国人でも住民票などがあれば参加できます。

ただし、過去に落札後支払いを行わなかった人や、債務者自身は参加する事はできません。

買いたい物件を見つけてから、実際に購入するまでは以下のような流れになります。

  1. 入札
  2. 開札
  3. 売却許可決定の確定
  4. 代金納付
  5. 引き渡し命令

入札

入札とは購入希望者の申し込みの受け付けの事です。

自分が購入したい額を決めて、買受申出(購入の意思がある事を伝える)を行います。

買付申出には以下のものが必要となります。

  • 入札書
  • 入札用封筒
  • 裁判所保管金振込依頼書
  • 保証金振込証明書 (買付申出保証金)
  • 住民票

必要な書類は裁判所でもらうことが出来ます。

また、このタイミングで保証金が必要なのが注意点ですね。

開札

開発は全ての買受申出をチェックし、落札者を決める事です。

落札者はもちろん最も高い金額での購入を希望した人になります。

開札の結果はBITで確認する事ができます。

売却許可決定の確定

落札者に対して裁判所から売却許可決定がでます。

その後、1週間の間に異議の申立てがなければ確定となります。

代金納付

売却許可決定の確定が下されると、裁判所から代金納付期限通知書が届きます。

期限内に購入額から買受申出保証額を引いた残りの額を納める事で、所有権の移転が行われます。

引き渡し命令

代金の納付が終わるとやっと裁判所から引き渡し命令がでます。

ただし、物件の明け渡し交渉に関しては自分で行う必要があります。

引き渡し命令だけで問題なく退去してくれる場合は良いですが、もし占有者が居座り続ける場合には強制執行の申し立てを行うケースもあります。

競売物件に関する疑問

競売物件の購入に住宅ローンは使えるのか?

競売物件の購入に住宅ローンは使えます。

昔は使うことが出来ませんでしたが、今ではフラット35でも利用できるものがあります。

現金のみとなると参加する人数がどうしても減ってしまうので、参加者を増やすための措置として法改正が行われました。