東京摩天楼 | タワーマンション探訪ブログ

子育て世帯のタワーマンション探訪記

オーナーチェンジ物件とは?メリット・デメリットと探し方

中古マンションや戸建ての売り物件を探していると、オーナーチェンジ物件を目にする事があります。

投資物件としては特段珍しいものではないですが、メリット・デメリット双方ともにあるので、改めてチェックしておきましょう。

オーナーチェンジ物件とは?

オーナーチェンジ物件とは、借りている人がいるままの状態で売りに出されている収益物件のことです。

売買にあたっては借りている人はそのまま賃貸借契約が引き継がれるため、物件の持ち主だけが変わるため「オーナーチェンジ」と呼ばれます。

区分マンションの場合はわかりやすいと思いますが、例えばアパートやマンション1棟の売り物で、1部屋でも入居がある場合もオーナーチェンジ物件となります。

オーナーチェンジ物件の売買においては以下は新しい持ち主に引き継がれます。

  • 賃貸借契約
  • 家賃収入
  • 敷金の返済義務
  • 物件の修繕積立金や管理費の支払い

敷金の返済義務がある点は注意が必要です。

オーナーチェンジ物件のデメリット

デメリットといっても購入なのか、売却なのかで変わってきますが、今回は購入する視点で考えた時のメリットを挙げてみたいと思います。

内見が出来ない

オーナーチェンジ物件はすでに人が住んでいるので、内見ができないのが普通です。

現状確認ができないという事は、現在借りている人が退去するまで中は確認できません。

少なくとも現では状借りてくれる人がいる状態ですが、次に空きが出た時に貸しやすい物件なのかどうか、チェックができないのは明らかなデメリットと言えます。

契約条件を引き継ぐ必要がある

現オーナーと賃借人との間に結ばれた賃貸契約の内容は、持ち主が変わったからといって簡単に変更が出来ません。

賃貸借契約は例えば、少し滞納があった程度では強制退去をさせることが出来ないなど、借りている側(居住者)に対する保護が手厚いのは有名な話です。

契約なんだから一方的に破棄が出来ないのは当然ですが、購入前に契約内容をしっかりとチェックする必要があります。

住宅ローンが使えない

オーナーチェンジ物件はすでに人が住んでいるため、購入する際は自己居住用物件ではなく、投資用物件として扱われます。

そのため、たとえ居住者が退去した後、自分が住むことを想定して購入する場合でも住宅ローンを利用する事は不可能です。

一般の融資と住宅ローンではかなり金利に差があるので、自分で住むことを想定している場合はかなりのデメリットと言えます。

相場より高い賃料で貸しているケースがある

オーナーチェンジ物件の売却価格は収益還元法で算出する場合が多いです、一方、普通の空き家や自己居住用の物件は積算価格(周辺相場)を元に算出する場合が多いです。

この2つの評価による物件相場の算出には少なからず差が出るのが普通です。

また、収益還元法では収益が高い、つまり家賃が高い方が物件価格が高く評価されます。

そのため、特にオーナーチェンジ物件では、「まわりの家賃相場より明らかに高い価格で貸し付け、相場よりも高い価格で売りに出している」物件が少なからずあります。

もしくは、適正な値段で売りに出ていたとすると、本来よりも表面的には高い利回りのように見えます。

この様な物件は一度退去が出ると、同じ価格で借りてくれる人が付く可能性は低いです。

フリーレントなどを利用すれば、家賃自体は少し高めに設定した上で借り主を付けるという事もできるので、周辺相場に比べて割高ではないか注意が必要です。

www.sky-scraper.tokyo

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売却理由に気をつける

オーナーチェンジ物件の売却価格は相場よりも少し安くなると言われています。

これは今まで挙げてきたようなデメリットがあるためですが、なぜ相場より安くても売りに出すのでしょうか?

例えば売却にあたって良くあるケースには以下のような物が挙げられるでしょう。

  • 借入金の返済目処が立たなくなった
  • 急に現金が必要になった
  • 賃借人に問題がある
  • 次の投資物件購入のため

例えば賃借人がずっと滞納をしている場合などがそうですが、自分の手に負えないマイナス面があるから売りに出るケースもあるわけです。

購入後には自分が解決すべき問題になってしまうわけですから、売却理由というのも考慮しておいた方が良い点の1つと言えます。

オーナーチェンジ物件のメリット

購入直後から賃料が得られる

空き物件とは違い購入後に借りてくれる人を探す必要がなく、購入直後から賃料が入ります。

言い方を買えれば客付けをする手間が省けるとも言えるので、初心者にとっては始めやすいとも考えられます。

利回りがわかるので計画が立てやすい

既に入居者がいるということは、1ヶ月の家賃収入はもうわかっている状態なので、購入金額さえ決まれば利回りがわかります。

目標とする利回りを上回るのかどうかが判断できるので、空き家の物件とは違い投資の計画が立てやすいです。

例えば利回りだけを見ても4~5%なら収益物件としてはかなり厳しいものとなります。

利回りがわかれば割安かどうか判断するための指標としても十分役にたってくれます。

相場より安い値段で売られている場合がある

デメリットでも触れましたが、特に内見ができないまま売りにでるというのは大きなマイナスです。

そのため、相場より安い価格で売りに出ているケースもたくさんあります。

これは買う側の視点でいうと明らかなメリットですね。

結局はデメリットを許容しても割の良い値段なのかどうか?という判断をした上で買うべきだと言えます。

オーナーチェンジ物件の探し方

オーナーチェンジ物件を探すのはさほど難しくないです。

普通の中古不動産を扱うポータルサイトで「オーナーチェンジ物件」で検索すると、普通に検索結果にあらわれます。

アットホームの様に、オーナーチェンジ物件特集を組んでいるサイトあります。

toushi-athome.jp

また自己居住用物件とは違い、収益物件として扱われるのが普通なので、例えば、楽待や健美家といった、収益物件を専門に扱うサイトならたくさん見つかります。

www.rakumachi.jp

https://www.kenbiya.com/

収益物件専門サイトは利回りも一緒にチェックできるので、オーナーチェンジ物件を探すならこちらで探す方が良いでしょう。

オーナーチェンジ物件に自分で住むのは可能なのか?

オーナーチェンジ物件として売られている家を買って、自分が住みたいと思っているでしょう。

そうなると今住んでいる人に退去してもらう必要が出るわけですが、可能なのでしょうか?

結論だけいえば可能ですが、実際に退去をお願いするのはかなり難しいです。

理由はいくつかありますが、おおまかに以下の2つによります。

  • 賃貸借契約はオーナーチェンジ後も継続しなければならない
  • 正当事由なく貸主が強制的に退去を求める事はできない

デメリットでも挙げましたが、オーナーチェンジ物件は購入後も賃借人との契約は継続する必要があり、一方的に解除する事はできません。

また、貸主側から賃貸借契約を解除するには、以下の正当事由に基づき、6ヶ月前に予告する必要があります。

  • 借り主が何度も家賃を滞納している
  • 建物が老朽化していて、安全面に問題がある

この様に少なくとも退去を強制的に行う事はできないので、簡単には自分の思い通りに住める状態には出来きないわけです。

とはいえ、必ずしも不可能というわけでもありません。

例えば、定期借家契約で貸している場合には契約が切れるタイミング(長くても大体2年)まで待てば、契約を更新する必要はないので可能です。

もしくは、借り主の了承を得て退去してもらう方法があります。

ただし、この場合は違約金を払うなど、相手に何かしら有利な条件を付けてあげないと退去してくれない場合がほとんどでしょう。

このような点を考慮すると、自分で住むためにオーナーチェンジ物件を購入するのは、辞めておく方が無難と言えます。