東京摩天楼

子育て世帯の大規模マンション探訪記

市街化調整区域とは?市街化区域との違いと売買時の注意点

私たちが住んでいる街は無秩序に開発されているわけではなく、都市計画法に基づき計画的な開発が行われています。

都市計画法では、各都道府県が都市計画区域を定め、さらに必要がある場合には都市計画域を以下の様な区分に分けます。

  • 市街化調整区域
  • 市街化区域
  • 非線引き区域

これらの区域を定める事を法律上では「区分区域」一般的には「線引き」と呼び、都市計画法第7条に基いて行われています。

今回は不動産を売買する際に特に注意が必要な市街化調整区域の話を中心に、他の区域との違いを調べてみました。

市街化調整区域とは?

市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」と定義されています。

要するになるべく物を建ててはいけない場所、という事です。

なぜ市街化抑制区域という名前にしなかったんでしょうね。

抑制というだけはあって、市街化調整区域には色々な制限がかかります。

もちろん公共の施設なども基本的には作られません。

そのため当然、不動産の価値という意味ではかなりマイナス点となります。

また、市街化調整区域の指定は原則として都道府県知事が行いますが、複数の件にわたる場合は国土交通大臣が指定を行います。

市街化調整区域での制限

市街化調整区域では開発を抑制するため、いくつかの制限事項が定められています。

  • 基本的に建物の建築は認められず、建築する際には大小を問わず、都道府県知事から開発許可をもらう必要がある
  • 改築、用途変更を行い、農林漁業用建築物・公益上必要な建築物以外には出来ない
  • 5000㎡以上の土地取引は、国土利用計画法に基いた届出が必要
  • 開発許可を受けている場合を除き、土地の売買を広告する際には「市街化調整区域。宅地の造成および建物の建築はできません」と記載する必要がある

基本的には許可を得ない限り、新しく建物を建てることが出来ないのが大きな制限ですね。

要するに市街化調整区域内の土地は、基本的に使うなと言われているわけです。

以前は既存宅地確認制度により、市街化調整区域に指定された時、すでに宅地があった場合は、開発許可無く建物を建てることができました。

しかし、この制度は2001年に廃止されています。

例外的に開発が認められるケース

この様に市街化調整区域では基本的に建物の建築が認められていませんが、例外的に建物の建築が認められるケースもあります。

例外的に認められる開発は都市計画法第34条の各号で定められています。

  • 1号 周辺居住者の日常生活に必要な物品の販売・加工・修理等の業務用の店舗,事業場等
  • 2号 市街化調整区域内の鉱物・観光及び水資源の有効利用上必要な建築物
  • 3号 温度,湿度,空気等について特別の条件を必要とする政令で定める事業の用に供する建築物(適用該当なし)
  • 4号 市街化調整区域内で生産される農・林・水産物の処理,貯蔵及び加工施設等
  • 5号 県が国等と一体となって助成する中小企業共同化施設
  • 6号 市街化調整区域内に現存する既存工場と密接な関連を有する事業用施設等
  • 7号 火薬類の貯蔵又は処理施設
  • 8号 道路管理施設,休憩所または給油所及び火薬類製造所
  • 8号の2 集落地区計画内の建築(適用該当なし)
  • 9号 既存の権利の届け出をした者が5年以内に行う建築(適用該当なし)
  • 10号イ 計画的な市街化を図るうえで支障がなく,開発審査会の議を経たもの (大学,研究所等で5ha以上のもの及びそれらと一体に行われる住宅で10ha以上のもの)
  • 10号ロ 市街化を促進するおそれがなく,かつ市街化区域で行うことが困難又は,著しく不適当と認められるもので,開発審査会の議を経たもの(農家等の分家住宅,集会所,既存建築物の建替,幹線道路の沿道等における大規模流通業務施設,老人保健施設,有料老人ホーム等)

普通の宅地ではなく、許可されているのは主に公共の施設ですね。

宅地の場合は用途地域が定められているエリアにおいては、建て替えの制約が少なっている場合もあります。

市街化区域との違い

市街化区域は都市計画法で「すでに市街地を形成している区域」および「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」と定義されています。

つまり、市街化調整区域とは反対に、どんどん開発を行う予定のエリアという事になります。

公共の施設としては「道路」「上下水道」「都市ガス」「公園」などが設置され、再開発などへの投資も積極的に行われます。

一方で、市街化調整区域はインフラが整備されないために、自己負担で用意する必要がある可能性も高いです。

とうぜん売却する際には、住宅地としての価値がかなり低くなります。

反対に買う側にとっては安く買える可能性が高いわけですが、住宅ローンなどの融資がつかなかったり、担保価値が低くなると考える方が良いでしょう。

よほどの理由がないかぎり、市街化調整区域の物件を買うのはやめておくべきと言えそうですが、だからこそ投資妙味があるとも考えられますね。

市街化調整区域の調べ方

市街化調整区域かどうか知りたい場合、もっとも手っ取り早く、正確な情報を調べられるのは役場に問い合わせる方法です。

たいていの場合は都市計画課があるので、ここに問い合わせれば教えてくれます。

また、都市計画図や、ブルーマップでは市街化区域を確認することが出来るので、その範囲に含まれていない場合は市街化区域もしくは、非線引き区域で有ることは確認することが出来ます。