東京摩天楼

子育て世帯の大規模マンション探訪記

ベルテックス不動産投資セミナー at 品川に参加してきました。

今回はベルテックスの不動産投資セミナーに参加してきました。

今回参加したセミナーはアパート一棟経営に関する投資セミナーでしたが、元々は不動産の販売をメインで行なっている会社だそうで、新築、中古、1棟アパート、区分マンション問わず、様々な不動産投資サポートサービスを展開しているとの事でした。

売上は順調に伸びているようで、セミナー講師の方が上場準備中だと言っていました。(外部に言っちゃって良い内容なのかな...)

未上場ですが、まあ比較的大手で勢いのある会社ではないでしょうか?

それを示すかの様に実際にセミナー実施回数も多く、新宿本社では1日4回、毎日初心者向けのセミナーを行なっています。

同じく品川の方でも毎日ではないですが、かなりの頻度でセミナーを行なっている様です。

私は品川の方が近いので、今回は品川のセミナーに参加してきました。

セミナー公式サイトはこちら

セミナー会場へのアクセス

品川のセミナー会場は品川駅すぐのTKP品川カンファレンスセンターです。

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高輪口(西口、ウィング品川がある方)を出て右手側すぐの建物です。

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こんな感じで、駅を出て右側を向くとすぐ目の前に現れます。

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入り口はこんな感じ。京急の建物みたいです。

めちゃくちゃ余談ですが、最近息子が電車にハマってて、京急がお気に入りの一つだったりします。

原色のわかりやすい色が良いんでしょうか?

この日もセミナー後に妻と落ち合って、息子を京急に乗せてあげました。

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案内には書いてありませんでしたが、セミナー会場は4Fでした。

貸し会議室なので、もしかしたら日によって別の階になったりするのかもしれません。

セミナーの雰囲気

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セミナーの回数は多いですが、その分1回辺りの参加人数は少なめで最大4人だそうです。

そのため、会議室もかなり小さく4畳半と言った程度の広さでした。

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ちょうど4人申し込んでいたのか、4人分の資料が用意されていました。

しかし、実際に参加したのは私含め2人だけ、講師の方が始まる前に電話で連絡していたので、ドタキャンだったようです。

もう一人の方は40半ばほどの女性でした。

営業されるのが嫌なのか、やけに警戒心が強く、何度も「アンケートは書きたくないんですけど、書かなくて良いですよね?」って念押しの様にいってました。

ここまで来てアンケートかかないってのも、何しに来てるんだろ?って感じですね。

ただでさえ人数が少ないのに、なんとなく嫌な雰囲気が漂ってしまいました。

私が参加したのは休日の午前中だったのですが、平日とかだと普通に1人だけの参加になる事も十分かんがえられるし、やっぱり参加人数が少ないっていうのは初心者にはちょっと参加しづらい雰囲気はあります。

セミナー講師の方は不動産関連の本も出版されている方で、セミナーにも慣れているのか話も凄く聞きやすかったです。

そしてなんと、セミナーに参加するとその本を無料でもらうことが出来ます。

品川会場では残念ながら当日にいただく事は出来きませんでしたが、代わりに後日家に送ってもらえました。

新宿会場の方は本社なのでストックがあるそうで、当日もらう事ができるそうです。

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セミナーの内容

セミナーは2部構成で、時間は1時間半ほどでした。

  • 第一部 アパート経営の基本
  • 第二部 アパート経営の実際

第一部はアパートというよりも不動産投資自体の基礎知識や、ここ最近のアパート経営の状況、東京オリンピックに向けた不動産市況の話でした。

まずはキャピタルゲイン、インカムゲインといった基本的な話や、首都圏で8戸の新築アパートだとグロスで8,000万円ほどになるといった価格感の話などですね。

また、ここ数年盛り上がっていたアパート経営ですが、地銀に規制が入り融資が付きにくくなっている状況がよりハッキリしてきたそうです。

アパートの場合、だいたい自己資金で1〜2割は用意出来ないと融資がつかない状況になっているようで、フルローンは難しくなっているとの事でした。

この辺りは売る側からすればマイナスの情報だと思うので、結構正直に話をしてくれてる印象を持ちました。

東京オリンピックに関して話は以下の2点が印象に残っています。

  • 前回の東京オリンピックは現在価値にして20兆円〜30兆円くらいかかっている、一方今回は2〜3兆円でかなり抑えているので不動産に関する反動は少ないと予想される
  • 都内で色々な再開発が進んでいるが、品川周辺は顕著に上がってきている。また国内で見ると人口の増加は6都道府県しかなく、よりロケーションの見極めは重要になってきている

この数年、新築中古問わず値段は総じて上昇傾向にありましたが、東京北部、東部もかなり値段があがって来ているようです。

すでに割安という地域はほぼなくなっているようで、新築の着工件数も減少傾向にあります。

史上まれに見る金利の低さは圧倒的にプラスですが、投資を始めるタイミングとしては決して有利な状況ではないんでしょうね。

後、いくつか面白い話としては以下のような内容がありました。

  • 地方は競売物件多い
  • 最近のアパートはインターネット料金無料(家賃込み)の場所が多い
  • 中古アパートをフルリノベーションすると1戸辺り80万〜100万くらいが相場

第2部はアパート経営の利回りやリスクに関する話が中心でした。

  • 表面利回りだけに振り回されない
  • 新築アパートだと利回りは7%くらい、23区内になると5.5%~6%くらい
  • 利回りが高くなる物件の特徴。築古、地方、駅から遠い
  • 賃貸を検索サイトで探す場合、徒歩10分、7分、5分、15分の順で多く検索される
  • 融資を受ける際に定期預金を求められる場合がある

リスクの例として、青山学院大学の学生が相模原から移転して、周辺家賃が大きく下がった話がありました。

この話は確か別のセミナーでも聞いた記憶がありますが、(1Rナビだったかな?)1Rの家賃相場が5万5千円ほどから3万円強まで下がったという具体的な金額にお触れていました。

また、記憶に新しい所で座間の事故物件の話もされていました。

事故物件だと1年〜2年の間は、10%〜20%家賃を下げないと借り手がつかないそうです。

とはいえ座間の事件ほどになると、その程度ではすまないだろうとの事でした。

「それでも、極端に値段を下げれば借り手はつくものなんですか?」と、質問してみたところ。

「つきますね。」と即答されました。

一家心中のケースとかだと半額とかもザラらしいですが、それでもとにかく下げれば誰かは借りるし、そういった事故物件を綺麗にリフォームする専門業者もあるとの事でした。

奥が深いですね。

今回、聞いた中では一番興味深い話でした。

感想

良くも悪くもとてもスタンダードな感じのセミナーでした。

参加人数の少なさに抵抗感を持つ人もいそうですが、他のセミナーに比べると圧倒的に営業的なしつこさはないです。

講師の方の雰囲気もかなり良く、余裕がある印象を受けたので、事業の方も順調に展開できてるんじゃないでしょうか。

また、2冊本が貰えるのはお得感がありますね(1冊は社長の自叙伝っぽいですが、まだ読んでません)。

提供しているサービスの種類も多く参加人数も少ないので、どういった投資方法が良いか迷っていて、しっかり相談したい人には向いていそうなセミナーでした。

セミナー公式サイトはこちら

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www.sky-scraper.tokyo