東京オリンピックの会場がたくさん作られる予定の有明レガシーエリア。
その有明に作られている大型商業施設併設のトリプルタワーマンションがシティータワーズ東京ベイです。
モデルルームに行く前は「え、有明なんてへんぴな所誰が住むん？」っと思ってたんですが、すっかり考えが変わりました。
とはいえ現地を見に行ったわけではなく、ちょうど勝どき駅と築地駅の間にある住友の総合マンションギャラリーのモデルルームを見に行っただけではあります。
ということで、なんで現地にも行ってないのに良いなと思ったかや、見聞きしたことをまとめてみようと思います。
ところで、前回のパークタワー晴海のモデルルームは現地横でしたが、今回は現地とはかなり離れた住友不動産の総合マンションギャラリー東銀座館でした。勝どきと築地のちょうど間くらいにあります。
そのうち新たに現地近くのモデルルームも出来たりするんでしょうかね？
ロケーションとアクセス
場所は、りんかい線の国際展示場駅 or ゆりかもめの有明駅からすぐ。
ビッグサイトの反対側になりますね。
「3棟、計1539戸 + 隣接地にホテル/ホール/商業施設併設」の大規模開発となります。
広さは相当なもので、東京都内の再開発でもこれほどの規模のものは今後もうないだろう、という位にはビッグプロジェクトのようです。
同じ場所を航空写真で見るとまわりには更地が多く、まだまだ土地があるのがあるため、今回以外にも今後開発がどんどん進んで行くであろう事が良くわかります。
今後の有明の開発計画
営業さんによればこの近辺は東京オリンピックで利用される可能性があったため、大部分の土地が今までロックアップされており、開発が行えなかったせいで今まで手付かずだったようです。
選手村が晴海になるなど、だいぶ予定地の決定が進んだお陰で、晴れてこの土地の開発が本格的に始まったわけですね。
実際に小池都知事になってから有明アリーナを作るかどうかで議論になって、結局有明になったのはみなさんも記憶に新しいでしょう。
余談ですが有明から北に向かったその先には、引き続き議論が行われている新豊洲市場があります。
移転の話は進まず状態ですが、当初予定していた千客万来などの観光用施設を作る計画からわかる様に、オリンピックに向け外国人観光客を受けいれられる環境を作るというのが、この周辺の今後の方向性として考えられているそうです。
そのため、今回の有明にもホールやホテルといった施設が作られるわけですね。
実際、小池さんもバレーボール会場が有明になった際に、まわりの環境も含め総合的に開発を進めていく「ARIAKE LEGACY AREA」だなんて言ってました。
まあこれは小池さんの方針でもなんでもなく、横浜アリーナに会場を移せなかった小池さんが、既に国家戦略として決まっていたものを「ただただキャッチーに、さも自分が考えたかのように言ってみせただけ」だとは思いますが。
この様な背景もあってシティータワーズ東京ベイは「国家戦略特区認定事業」に認定されていて、日本の「国際都市」の役割を担っていく再開発の一環として位置付けられているとの事です。
第一期の販売が始まった所
いくつかモデルルーム巡りをして知識がついたのですが、タワーマンション（に限らず大規模マンション）は販売戸数が多いため、一度に全て売るのではなく大きく3回ほどに分けて売り出します。
シティータワーズ東京ベイはちょうど販売が始まった第１期の始まりの始まりで、今回は250戸ほど販売を行ってます。
といっても4月の予約開始からすでにかなりの数が決まっているようで、1期目はそうそうに終わってしまいそうな感じでした。
さすがに今すぐに買う！という判断はまだなかったので、「次の販売開始時期はいつなんですか？」と、営業さんに聞いたら「う〜ん。未定ですねー」と言われました。案外そういうものなのでしょうか？
たぶん営業さんの思惑もあって本当の事を言ってないんじゃないかなー？と思いつつも、今後の（開発も含めた）計画について質問を投げかけると、いくつか面白い話が聞けました。
- 商業エリアに入る店舗は未定。（たしか）180店舗くらいを予定していて、ららぽーと豊洲と同じくらい。
- 商業施設の1階？に大規模スーパーを作る予定
- ホテル/ホール（8000人キャパくらい）を隣接して作るので、生活感があるというよりも外部からわざわざ人が足を運ぶような、少しラグジュアリーな大人の空間を目指す。イメージで言うと六本木ヒルズとかミッドタウン
- シンガポールのようにMICE戦略を取る
- 住友は今まで商業施設を手がけてこなかった。しかし、今回はかなり力を入れているプロジェクトなので優秀な人材を集めた新規部署を作って対応予定
- 商業エリアのさらに北部のエリアには今後どんどん住宅が増える事が予想される。
- 有明を始発として、新橋まで行けるBRT（バス高速輸送システム）が出来る予定なので、交通の便もさらに良くなっていく予定
- 商業施設の横に大きな土地を確保しているが、何を開発するかはまだ未定。少なくとも物流倉庫にするなどということはないだろう
- 規模が大きいので向こう5年くらいかけて売って行くことになるかも（今後の販売は3年くらいかけて行うのですか？の質問に対し）
- 売り出しは駅に近いエリアから順に、早い時期に買うほうがロケーション的には有利な場所が選べる
営業さんも言ってましたが（これは購入を急かすポジショントークも含めでしょうけど）大規模マンションの期を分けた販売に置いては、基本的に前半の売り出しの方が条件が良いものを出すそうです。典型的な例は同じ様な間取りでも後半の売り出しの方が、価格帯が高くなる と行った話ですね。
特に三井？は最後の最後にかなり強気の値付けをしてくるって、どこかのブログでも目にした記憶があります。
不動産購入に関する色々な話
予約なしで行くのは気軽ですが、担当の人がついてくれるわけではないのでそんなに細かく話は聞けません。
その点、今回は晴海とは違いちゃんと予約していったので色々な事が聞けました。（今まで何人かあった営業の方の中でも、特に知識が豊富で話が上手だったと思います。）
大きなプロジェクトなので、優秀な人を担当につけてるんですかね？
再開発に関する計画以外にも、ためになる話をいくつもしてくれました。
ということで、書き残して置こうと思います。
- 自己資金があっても4000万円以上の住宅ローン（残債）があれば住宅ローン控除が受けられるので、フルローン組んだ方が良い。
- 住友はシティータワーシリーズを数多く手がけて来た
- 2009年に作ったシティータワー麻布十番や豊洲はガラス張りで外観はおしゃれだが、内柱なので部屋の角に出っ張りがあるなど、レイアウトが悪くなってる
- 最近作ったドゥトールは外柱だが、外柱にするために窓のない部屋が生まれてしまった。
- シティータワーズ東京ベイは外柱かつ、窓もちゃんとある
- ただし、梁がある部分は天井が低くなる
- 東日本大震災の際に耐震構造の（湾岸エリアにあるとある）タワーマンションは修繕に3億かかった、免震の方は数十万円だった（シティータワーズ東京ベイは免震）
ない知識ながらに、タワーマンションなら少普通は免震なのかなぁ？と思ってたのですが、この金額の違いは結構衝撃的ですね。
実際に地震がおきた当時、耐震の方は揺れすぎて人がわらわら出てきたけど、免震の方はゆっくりと揺れる感じでみんな落ち着いたもんだったそうです。
内見したモデルルームの様子
今回用意されていたモデルルームは角部屋の3LDK 約80㎡と同じく3LDK 約70㎡でした。
後者の間取り図はこんな感じ。
全ての部屋がバルコニーに接しているタイプですね。最近のタワマンには多いタイプなんでしょうか。
柱が部屋の外（ベランダ）に出ているのがわかりますね。
バスルームはミストシャワーが付いているそうです。（たしか標準って言ってたかな？）
タワマンのマンションって大体そうですが、3LDKといっても1部屋は仕切りがあるだけで、実質2LDKみたいなもんですね。
見に行ってるのは新しいものばっかりなので、勘所がないですが、間取りも流行りとかがあって、少し古いタワマンだと違ったりするんでしょうか？
新築に限らずもうちょっと古めのタワマンを見に行っても良いかな〜という気がしてきました。
モデルルームを見に行ってからおおよそ1年。
商業施設はまだまだですが、現地の建物もだいぶ出来上がってきました。
やはり出来上がってくると、「これは凄いことになるかも！」と感じますね。
有明は建設ラッシュで有明西学園も完成したし、有明テニスの森の再開発も進んでいますね。
さらに1年後、どんな風になっているかが非常に楽しみになってきました。
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有明の全タワーマンション一覧を見やすいマップと写真で紹介
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