東京摩天楼

子育て世帯の大規模マンション探訪記

ベイサイドタワー晴海の建物内モデルルーム見学に行ってきました

湾岸エリア(の賃貸)に引っ越してから半年立ちました。

生活にも大分なれてきて、無事に息子の幼稚園も決まり、この辺りに引っ越してきて本当に良かったなと感じてます。(特にイオン近いのが想像以上に便利)

ということで、ぼちぼち湾岸エリア中心に、色々マンションを見て行こうと思うのですが、まずは気になっていたベイサイドタワー晴海に行ってきました。

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このマンションは完成はしたものの、しばらく少しの部屋が賃貸に出ている程度で、全く売る気配がなかった少し変わったマンションです。

近くを通る度に「このマンションなんなんだろ?」と思ってたのですが、いつの間にやら、販売が始まっていたようですね。

すでに完成している事もあって、モデルルームは建物内の実際の部屋になります。

公式サイトのマンションポエムも、これを表してか「私は、実物を見て決める主義」と、なんともツッコミを入れたくなる感じではあります。

しかし、ツイッター界隈では、割安じゃないか?といった意見も目にしました。

建築時期からいっても、今ほどコストカットに走る前に建てられた感じだと思うので、ケチケチした造りになってないということろでしょうか。

実際に私も話を聞きにいって、資産性を考えるなら良さそうなのかな?と感じました。(まあ、上手く営業さんに乗せられてるだけかもですけど)

というわけで、販売が遅くなった理由も含めて色々聞けるかな?と思いあたり、実際に見にいってきた感想を書いてみようと思います。

ベイサイドタワー晴海のアクセスとロケーション

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駅からは遠く、大江戸線の勝どき駅から徒歩15分ちょっとほどでしょうか、東京オリンピックの選手村(HARUMI FLAG)にほど近い位置です。

勝どき駅からだと、晴海トリトンスクエアに向かってまっすぐ進み、黎明橋を越えたところで、公園を右に曲がってまっすぐ進むと左手に見えてきます。

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道としてはわかり易いですね。これ見よがしにモデルルームオープンの垂れ幕がかかってて、本当に今まで売らなかったのはなんでなのか?という感じです。

反対の右手側には、同じく住友不動産のタワーマンション。ドゥトゥールが立ち並んでいます。

眼の前にはオリンピックまでに完成しないのではないか?と言われてる環状2号線が通っていて、道路を挟んで西側が選手村の予定地となります。

実際にマンションの敷地内から選手村の方を見ると、下の写真のように建物がかなり出来てきている様子が見て取れました。

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選手村はオリンピック開催後に、総戸数6000戸を超える住宅街になる予定なので、周辺の住戸数がかなり増える事になります。

しかし、合わせて大型の商業視閲や小学校、交通網(BRT)が整備されていくことを考えれば、資産価値という意味ではおそらくプラスなんじゃないでしょうか。

販売が遅れた理由

説明を受け始めてからすぐに営業さんに聞いてみました。

営業さんいわく「見てから買えるというコンセプトのマンションがあっても良いんじゃないか?という話が社内でもあって、へへへ」と、なんとも煮え切らない感じ。

「これはさてか何か言えない事情でもあるんだろうなと」思ったものの、しつこく聞くのも良くないなと思い、さほどつっこみはしませんでした。

その変わりといってはなんですが、色々と他の話を聞くことが出来たので、まとめておきます。

  • まだまだ積極的には売ってない、広告も周辺住民くらいにしか配ってない
  • ドゥトール対岸(勝どき側に渡った辺り、旧倉庫街)に、タワーマンションと新しく勝どき駅への地下口が出来る
  • 勝どきに新しくできるタワーは確実に坪400を超える想定
  • 勝どき駅の新地下口が出来る辺りに合わせて、ここも徐々に値段を上げて売っていく
  • 新古なのもあって、今はかなり割安(坪330くらい)で売りに出してる部屋もある。中央区の新築でこの価格帯はもうしばらく出てこなくなると考えてる
  • HARUMI FLAGは85㎡以上中心、完全にファミリー向けそう、入居開始は5年後くらい

周辺の開発が進んでいくことを考慮した上で、ゆっくりと時間をかけて売るスタンスみたいですね。(住友不動産が割とやってる方法かな?)

正直、今は何もないって行っても過言じゃないような状態ですが、予定は未定とはいえ、今後5年、10年を考えると十分に発展していく事は考えられます。

鵜呑みにする必要もないとは思いますが、短いスパンで見てないっていうのは、割と本音も入ってるんじゃないかな?とは感じました。

マンションの特徴と価格帯

地上33階、地下2回、総戸数352戸とタワーマンションの中では比較的、小さめかなという印象。

特徴的な点を挙げておくと

  • 共用施設はほぼナシ。2階にゲストサロンとシアタールームがいくつかあるくらい
  • 地下に専用トランクルーム(有料: 500円/月)
  • 地下駐車場にカーシェアリング2台あり
  • 部屋は55㎡〜75㎡がバランスよくある感じ
  • 価格帯は5,000万円後半〜1億円 (まだ第1期かな?)
  • 供給戸数はまだ20戸くらい
  • 下層階はまだ全然販売してない
  • 変わった形だけど、廊下が極端に短く無駄が少ない間取りが多い
  • 廊下が割と余裕のある印象
  • エレベーターが上層下層で別れてない、幅はないが奥行きが結構ある縦長型

派手さはないものの、トランクルーム、レンタカーと地味だけど便利なものが揃ってて、割と玄人好みな感じなのかな?と感じました。 タワマンといえばやっぱり共用施設!みたいなのは結構ありますよね、冷静に考えるとこのくらいあれば十分なんでしょうけど。

価格は今回一番安かった部屋と、高かった部屋を挙げておくと

  • 最安: 12F 北側 2LDK 55.28㎡ 5,780万円
  • 最高: 30F 南西角 3LDK 76.13㎡ 10,180万円

安い方が坪345.6万円、高いほうが坪442万円って感じですね。 別に言うほど割安な印象はないと思いますが、どうでしょうか?

後はHARUMI FLAGとBRT次第な感じでしょうけど、ここにかけられるかどうかって感じでしょうか。 交通も晴海3丁目にBRTの停留所も出来る予定なので、新橋までなら10分くらいで出れる様にはなりそうですしね。

モデルルームと建物内外の様子

今回は3LDK, 2LDK 2タイプの部屋を見せてもらいました。

西側 3LDK 66.24㎡

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1つめは D type 西側の部屋です。10Fだったかな?うろ覚えです。

66平米ですが、廊下が極端に少なく、無駄がない造りですね。

とはいえ3LDKで60台なので、収納が少なめだったり、部屋が全て引き戸、バルコニーも小さめと、かなり絞った造りになってるのが見て取れるなと感じました。

洋室1のような形の部屋があり、こういった間取りは個人手には好きなのですが、売ることを考えるとおそらくマイナスなんでしょう。

また、バルコニーが洋室2のみに面してる事を考えると、実質この部屋はスライドドアを開けっ放しにしておいて、2LDKとして使うのが一番良さそうです。

子どもが小さいうちなら4人家族でも住めそうですが、ちょっと中学生くらいになってくるとちょっと窮屈かもしれませんね。

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バルコニー正面の景色。

中央清掃工場の煙突が見えます。特に面白みのない風景ですね。

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この写真は右手側(北側)です。

こちらもドゥ・トゥールが被っていて、何も面白みのない風景です。

北側 2LDK 55.28㎡

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こちらはE type 北側の部屋ですが、こちらも10階前後。

表記上方角はD typeとは違いますが、D typeに隣接する形なので、眺望自体はほとんど変わらない感じです。

こちらは洋室2をリビングとして使う感じですかね。子どもが大きくなったら個室にする感じでしょうか。

とはいえこちらもバルコニーが洋室2からしか出れない事を考えると、実質1LDKって思っておいた方が良いかな?と思いました。

建物内外の様子

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エントランスロビーは戸数の割に豪華な感じで、そこそこ広くて落ち着いた雰囲気です。

まだ、ほとんど人が住んでいないんだなと思うと、なんともいえない気分にはなりましたが。

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廊下は内廊下で、幅もそこそこ余裕があるように感じました。

この辺りは建設時期の影響をモロに受けてる感じでしょうか。

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庭というよりも歩道という感じですが、公開空地もそこそこあって、窮屈さはないですね。

この辺は晴海のタワーマンション全般に共通してる特徴に思います。

個人的な感想

派手さはないけど、今後の発展を期待してbetするなら面白い物件かなと思いました。 そういった意味では投資的な視点の方が面白い物件なのかもしれません。

今回は見学できませんでしたが、買うなら南側の選手村が見える方向の方が、抜け感もありそうだし、面白みがありそうです。 しかし、南側はもう少し先にかなり値段を上げて売りに出すんじゃないでしょうか?

南側であれば、東京オリンピックへの期待感もあり、もう少し先に売ったほうが高く売れそうなのは想像に難くないです。

自分が買うなら2LDKを買っておいて、どこかのタイミングでHARUMI FLAGへ引っ越しを考えるならありかなぁという印象は持ちました。

とはいえ、現状周りに普段の買い物に便利な場所もあまりないので、そのへんの不便さに目をつむって買うほど割安に感じるか?と言われると、それはないかなと思います。

それだったら、駅前の商業施設がイオンなることも発表されたし、綺麗な小学校も近くにある有明の方が魅力的に感じます。

どうしても中央区が良い、共用施設は別にいらないって方なら候補に上がるのかない?という感じでしょうか。

モデルルームの様子と価格帯